觀點(diǎn)網(wǎng)回顧合景泰富的上半年，似乎離不開“償債”這個(gè)主題。

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、居民收入預(yù)期走弱以及市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)等因素驅(qū)動(dòng)下，“活下去”成了全行業(yè)的共識(shí)。早在2020年，合景泰富就將降負(fù)債視為重點(diǎn)任務(wù)。

(相關(guān)資料圖)

盡管如此，在這個(gè)“哀鴻遍野”的上半年，合景泰富依舊處處被動(dòng)。不斷被下調(diào)的評(píng)級(jí)、震蕩的資本市場(chǎng)、步步緊逼的臨期債務(wù)，疊加蕭條的銷售業(yè)績，合景泰富頂著重重壓力在迷霧中小心航行。

難怪乎，在這次中報(bào)里，合景泰富再度表明：“當(dāng)前，確保流動(dòng)性是民營房企的重中之重。”

8月30日晚間，合景泰富公布了中期業(yè)績，各個(gè)下行的指標(biāo)難以釋放積極信號(hào)。于2022年上半年收入約84.7億元，同比減少34.7%；按權(quán)益合并收入約140.76億元，同比減少36.7%。公司擁有人應(yīng)占利潤為4.35億元，同比減少84.2%。

毛利方面，截至2022年6月30日止六個(gè)月，毛利約14.69億元，同比減少62.3%，據(jù)稱毛利減少主要由于上半年總銷售減少所致。

上半年，合景泰富預(yù)售額合計(jì)262億，同比減少53.4%；預(yù)售面積為135萬平方米，預(yù)售均價(jià)為19400元/平方米。

按預(yù)售金額貢獻(xiàn)劃分，合景泰富在售122個(gè)項(xiàng)目中，54%來自粵港澳大灣區(qū)，23%來自長三角區(qū)域；按城市等級(jí)劃分，則有90%來自一二線城市。

合景泰富也面臨毛利率走低問題，2017-2018年時(shí)毛利率維持在34%左右，2019年則為31.1%，錄得上市之后最低點(diǎn)；2020年及2021年上半年則分別錄得31.5%、30.1%。

進(jìn)入2021下半年，合景泰富毛利率開始失守，導(dǎo)致2021全年毛利率下滑至21.2%。截至2022上半年，毛利率進(jìn)一步下降至17.3%。

下滑的毛利率與低迷的銷售業(yè)績，給合景泰富的流動(dòng)性帶來進(jìn)一步壓力。7月21日，惠譽(yù)將合景泰富長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B-”下調(diào)至“CCC+”，將高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。

惠譽(yù)認(rèn)為，合景泰富合同銷售額在2022年上半年下降了53%，在實(shí)現(xiàn)2022年900億元人民幣的銷售目標(biāo)方面面臨困難。銷售疲軟將繼續(xù)對(duì)運(yùn)營現(xiàn)金流構(gòu)成壓力，并導(dǎo)致流動(dòng)性收緊。

不過，該等評(píng)級(jí)在8月9日被撤銷。惠譽(yù)稱，因?yàn)楹暇疤└患瘓F(tuán)選擇停止參與評(píng)級(jí)過程。因此，惠譽(yù)將不再有足夠的信息來維持評(píng)級(jí)。

差不多在同一時(shí)期，應(yīng)合景泰富集團(tuán)要求，標(biāo)普撤銷了對(duì)該公司的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和債務(wù)發(fā)行評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)撤銷前展望為“負(fù)面”。

合景泰富在中報(bào)指出，在行業(yè)波動(dòng)、資本市場(chǎng)再融資極為困難的前提下，集團(tuán)多渠道、齊努力，持續(xù)堅(jiān)持兌付境內(nèi)外債務(wù)。今年初至報(bào)告日，累計(jì)共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。

中報(bào)顯示，截至2022年6月30日，合景泰富現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約221.97億元。于報(bào)告期末，該集團(tuán)銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別約449.54億元、270.99億元及48.13億元，其中，共約226.06億元將于一年內(nèi)償還。

截至2022年6月30日止，合景泰富旗下共擁有177個(gè)項(xiàng)目，分布于中國內(nèi)地和香港共44個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1494萬平方米，總建筑面積約2062萬平方米，權(quán)益比約為72%。

合景泰富表示，當(dāng)前，確保流動(dòng)性是民營房企的重中之重。未來在土地投拓上，集團(tuán)將繼續(xù)綜合運(yùn)用招拍掛、合作開發(fā)、收并購、產(chǎn)業(yè)引入、城市更新等多種模式獲取新項(xiàng)目，多元化拿地夯實(shí)土儲(chǔ)。

在區(qū)域布局上，將深耕粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，并會(huì)以重點(diǎn)城市點(diǎn)狀分布，布局以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。

目前，合景泰富在大灣區(qū)和長三角兩個(gè)區(qū)域的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備、可售資源占總可售資源的比例分別為65%及81%。

城市更新方面，合景泰富深耕大灣區(qū)舊改，目前已成功中標(biāo)四個(gè)舊村改造項(xiàng)目的合作主體資格，分別是廣州市天河區(qū)吉山村、廣州市增城區(qū)石下村、廣州市黃埔區(qū)雙沙村及廣州市黃埔區(qū)南崗村。

商業(yè)版圖上，合景泰富在一二線城市已開業(yè)投資性項(xiàng)目共45個(gè)，其中商場(chǎng)11個(gè)，寫字樓10個(gè)，酒店24個(gè)。其指，未來，將有更多的新商場(chǎng)和寫字樓陸續(xù)開業(yè)，自營品牌酒店將通過重輕并舉的模式持續(xù)發(fā)展。

目前合景泰富已開業(yè)運(yùn)營10座寫字樓，2022年上半年寫字樓按權(quán)益口徑租金收入同比增長16%。