中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起起落落，擠在賽道上的房企可謂千姿百態(tài)：有中途跌倒不起的，也有一路狂奔無(wú)對(duì)手的，還有筑起防火墻的。

在房地產(chǎn)行業(yè)觸底的敏感期，面對(duì)空頭機(jī)構(gòu)無(wú)差別的“掃射”，很多優(yōu)質(zhì)房企都沒能幸免。但總有房企不怕做空，他們有淡定的資本，比如筑起防火墻的龍湖。

(相關(guān)資料圖)

然而，這個(gè)外界眼中的房企“示范生”，在十多天前因被機(jī)構(gòu)做空，遭遇了股價(jià)重創(chuàng)。但很快，8月25日，龍湖用一份中期業(yè)績(jī)，回?fù)袅丝疹^，提振了股價(jià)。

上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入948億元，同比增長(zhǎng)56.4%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%；核心權(quán)益后利潤(rùn)率為6.9%。

01、最后一道“防火墻”

“經(jīng)過(guò)這次周期的調(diào)整，管理層更加謙遜、勤勉”。

2022年8月26日，經(jīng)歷過(guò)做空、股價(jià)暴跌等風(fēng)波后，吳亞軍在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是說(shuō)。她對(duì)陳序平給予認(rèn)可，“新任CEO給了我們非常多驚喜，他能做得這么好，是超出我預(yù)期的。”

從中期業(yè)績(jī)來(lái)看，龍湖銷售可謂是率先回暖。自今年5月份以來(lái)，龍湖集團(tuán)重點(diǎn)布局的一、二線城市銷量喜人。上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入948億元，同比增長(zhǎng)56.4%。

以重慶大本營(yíng)為例，在銘騰機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的《2022年上半年重慶市中心城區(qū)商品房銷售排行榜》中，龍湖以69.85億元斷層式領(lǐng)先，拿下半年度冠軍，超出第二名31.06億元。

具體到項(xiàng)目上，龍湖舜山府賣出單套約1400萬(wàn)的價(jià)格，刷新貴陽(yáng)別墅成交上限，同時(shí)也登頂2022年6月貴陽(yáng)賣的最好的項(xiàng)目第一名。龍湖住宅之所以逆勢(shì)暢銷，是它用產(chǎn)品力，獲得客戶的信任。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在重慶這一年，有超1995組龍湖業(yè)主為親友推薦時(shí)，仍選龍湖；超83%龍湖業(yè)主換房仍選龍湖；超55%龍湖業(yè)主子女住房仍選龍湖。很多重慶人的第一套房是龍湖房，代代相傳，又衍生出無(wú)數(shù)的“龍”二代。

利潤(rùn)方面，龍湖守住了。上半年，龍湖利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%；利潤(rùn)之所以守得住，是因?yàn)辇埡馁Y產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)優(yōu)質(zhì)。有人算了一筆賬，截至2022年6月30日，龍湖的總土地儲(chǔ)備達(dá)到6.77萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備的平均成本為5206元每平方米，為當(dāng)期簽約單價(jià)的31.4%。

以此倒推，龍湖的當(dāng)期售價(jià)約為 1.66萬(wàn)元/平，“龍湖的項(xiàng)目主要集中在核心一二線城市，需求旺盛，售價(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺，所以不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模打折的情況。”融資成本低，是龍湖守住利潤(rùn)的又一利器。

就今年整體融資成本來(lái)看，龍湖做到了3.99%，平均賬期更是達(dá)到了6.28年。“龍湖的貸款年限這么長(zhǎng)，利率水平還能做到低于4%，可以看出金融機(jī)構(gòu)對(duì)其整體財(cái)務(wù)安全性的認(rèn)可。”上述人士認(rèn)為。

也就是這樣的龍湖，被外界認(rèn)為是行業(yè)最后一道防火墻。它為何能筑起防火墻？

02、在冰山之前的邏輯

“泰坦尼克號(hào)撞到冰山的時(shí)候，你再來(lái)調(diào)頭已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在看不到冰山時(shí)，就提前做應(yīng)對(duì)。”吳亞軍坦言。

2017年之前，龍湖的股價(jià)，在5元上下波動(dòng)，之后便是扶搖直上，暴漲了近10倍。雖然今年4月以來(lái)有所回落，但整體而言，依然是一條漂亮的增長(zhǎng)線。不僅如此，龍湖集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入，以及歸屬股東的核心凈利潤(rùn)，連續(xù)多年保持兩位數(shù)的增速。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)上看，截至2022年6月31日，龍湖一年內(nèi)到期負(fù)債占比約10%，現(xiàn)金短債比達(dá)4.07倍，這個(gè)安全系數(shù)，站到了規(guī)模上市房企中的第一梯隊(duì)。

2021年之前，龍湖經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)十年為正。頭部房企里，也只有萬(wàn)科，能做到這一點(diǎn)。也正因?yàn)槿绱耍衲?月，龍湖才能成為此前被允許發(fā)債的五家民營(yíng)房企之一。

這是龍湖一向財(cái)務(wù)自律獲得的獎(jiǎng)賞。在早期的時(shí)候，龍湖就研究了國(guó)外許多房地產(chǎn)公司的“死法”，其中一條就是用“貴”的錢。所以龍湖定下一個(gè)規(guī)矩：不借“貴”的錢。這種預(yù)見性和自律性，在2020年體現(xiàn)得淋漓盡致。

那年8月20日，銀保監(jiān)會(huì)頒布房地產(chǎn)融資新政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)劃下了“總資產(chǎn)負(fù)債率小于70%、凈資產(chǎn)負(fù)債率小于100%、現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)大于1”三條硬杠。一時(shí)之間，很多房企都踩坑了，而龍湖卻以凈負(fù)債率為51.4%、現(xiàn)金短債比為4.55，被劃入最安全的“綠”檔。

有年輕的同事，在龍湖內(nèi)部論壇上發(fā)帖說(shuō)，表?yè)P(yáng)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)年堅(jiān)決不碰信托、非標(biāo)、前融等貴錢，長(zhǎng)期堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律，“真有戰(zhàn)略眼光”。吳亞軍回應(yīng)說(shuō)，“其實(shí)，是我們相信‘借錢要還的’，是我們相信‘債務(wù)如酒，喝酒一時(shí)爽，吐時(shí)翻肚腸’”。

在房地產(chǎn)最火熱的幾年，龍湖也并沒有加大杠桿，而是講究增加公司的戰(zhàn)略縱深——擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)。在持續(xù)做精品開發(fā)的同時(shí)，龍湖把部分資金，沉淀到持有型物業(yè)的發(fā)展中，希望做到有縱深有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

比如布局了跟地鐵緊密相關(guān)的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目——龍湖·北京長(zhǎng)楹天街，以及龍湖·北京大興天街等。并且，與其它房企轉(zhuǎn)型醫(yī)美、農(nóng)業(yè)、造車等不同的是，龍湖的賽道有清晰的邊界，聚焦在能力圈之內(nèi)，不涉足無(wú)關(guān)業(yè)務(wù)。

2021年7月，龍湖完成組織架構(gòu)升級(jí)，成立地產(chǎn)航道，“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動(dòng)的版圖愈發(fā)清晰。

盡管錯(cuò)過(guò)沖擊規(guī)模的機(jī)會(huì)，但龍湖因自律而得自由。除了銷售業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)，依然保持高增長(zhǎng)以外，龍湖還有多尾神秘“大魚”，為營(yíng)收做出不小的貢獻(xiàn)。

03、誰(shuí)說(shuō)大象不能跳舞？

“如果大象能夠跳舞，那么螞蟻就必須離開舞臺(tái)。”

這是十多年前，帶領(lǐng)IBM轉(zhuǎn)型成功的路易斯·郭士納的名言。十多年后，人們依舊用這話，形容大公司在大時(shí)代中的轉(zhuǎn)機(jī)。當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)房住不炒，并從增量轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，轉(zhuǎn)型成為所有房企面臨的問(wèn)題。

在既有軌道上奔跑，固然容易，但風(fēng)險(xiǎn)更大。房企頂著的壓力更大。2014年，當(dāng)業(yè)務(wù)收入還不夠時(shí)，龍湖在堅(jiān)持布局商業(yè)航道的同時(shí)，還不愿意高負(fù)債。這讓外界對(duì)龍湖有諸多質(zhì)疑：一些人擔(dān)心開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展萎縮。

兩年后，盡管因發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)等，龍湖開發(fā)規(guī)模沒有大幅增長(zhǎng)，但在一場(chǎng)龍湖境內(nèi)投資者溝通會(huì)上，吳亞軍全程帶笑，說(shuō)龍湖來(lái)到了一個(gè)很舒服的規(guī)模狀態(tài)，“體量也夠大，但沒有大到難以掉頭，轉(zhuǎn)型也有資源和余地。”吳亞軍要的是對(duì)上、下行樓市周期的預(yù)見與應(yīng)對(duì)，是龍湖有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

多年后的今天，當(dāng)預(yù)想中的行業(yè)周期并沒有到來(lái)，住宅業(yè)務(wù)無(wú)法像往常一樣大展拳腳時(shí)，龍湖早年間轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)卻柳暗花明。度過(guò)相對(duì)艱險(xiǎn)的“養(yǎng)商期”，龍湖的物業(yè)投資，成為龍湖利潤(rùn)增長(zhǎng)的“蓄水池”。

龍湖的物業(yè)投資主要為商場(chǎng)租金。“旱澇保收”的收租業(yè)務(wù)，比依靠預(yù)期的住宅銷售，顯得更為穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖物業(yè)投資的收入為104.1億元，同比增長(zhǎng)37.5%。其中，商場(chǎng)租金的收入占比達(dá)到77.3%，為81.5億元。2022年上半年，龍湖商業(yè)投資收入，也達(dá)到46.5億元，同比增長(zhǎng)26%。

也有人算了一筆賬，盡管將龍湖商業(yè)業(yè)務(wù)體量有限，但其賺錢能力驚人：毛利率達(dá)到近75%。綜合過(guò)去幾年數(shù)據(jù)，龍湖的商業(yè)業(yè)務(wù)毛利率，幾乎都保持在70%以上，這拉高了龍湖的總體業(yè)績(jī)。

龍湖商業(yè)賺錢能力驚人的邏輯在于：近三年，龍湖所有新開業(yè)項(xiàng)目，均在“高能”級(jí)城市，包括直轄市、省會(huì)城市、強(qiáng)力地級(jí)市。盡管在高能級(jí)城市，投資成本較大，但回報(bào)率也較高。并且，龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)的深耕，與住宅業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，能有效降低商業(yè)運(yùn)作的成本。

冠寓、龍湖智創(chuàng)生活等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，也進(jìn)一步加固了龍湖的防火墻。上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到110億元，同比增長(zhǎng)26%，每個(gè)月固定的經(jīng)營(yíng)性收入，就接近20億元。而龍湖的空間服務(wù)公司“智創(chuàng)生活 ”，每年為龍湖貢獻(xiàn)的服務(wù)收入，超過(guò)百億元。

“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系下，龍湖還推出智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造。龍湖龍智造主要聚焦TOD沉淀下來(lái)的能力，覆蓋住宅、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建造與運(yùn)營(yíng)管理。

誰(shuí)說(shuō)大象不能跳舞？用羅振宇某一年年初的年度演講上所說(shuō)的，“現(xiàn)在的大象不僅會(huì)跳舞，而且還會(huì)跳街舞。”

很多年前，吳亞軍向香港、日本的大公司取經(jīng)，老板們送給她的告誡都是：“只要持續(xù)活著，公司就會(huì)做大。”吳亞軍也因此篤信，成為一個(gè)穿越周期的公司，龍湖就會(huì)有更大的機(jī)會(huì)。

（作者|易浠 編輯| 朗明）