中國房地產(chǎn)市場起起落落，擠在賽道上的房企可謂千姿百態(tài)：有中途跌倒不起的，也有一路狂奔無對手的，還有筑起防火墻的。

在房地產(chǎn)行業(yè)觸底的敏感期，面對空頭機構(gòu)無差別的“掃射”，很多優(yōu)質(zhì)房企都沒能幸免。但總有房企不怕做空，他們有淡定的資本，比如筑起防火墻的龍湖。

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然而，這個外界眼中的房企“示范生”，在十多天前因被機構(gòu)做空，遭遇了股價重創(chuàng)。但很快，8月25日，龍湖用一份中期業(yè)績，回擊了空頭，提振了股價。

上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入948億元，同比增長56.4%；股東應(yīng)占核心凈利潤65.5億元，同比增長6.1%；核心權(quán)益后利潤率為6.9%。

01、最后一道“防火墻”

“經(jīng)過這次周期的調(diào)整，管理層更加謙遜、勤勉”。

2022年8月26日，經(jīng)歷過做空、股價暴跌等風波后，吳亞軍在中期業(yè)績發(fā)布會上如是說。她對陳序平給予認可，“新任CEO給了我們非常多驚喜，他能做得這么好，是超出我預(yù)期的。”

從中期業(yè)績來看，龍湖銷售可謂是率先回暖。自今年5月份以來，龍湖集團重點布局的一、二線城市銷量喜人。上半年，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入948億元，同比增長56.4%。

以重慶大本營為例，在銘騰機構(gòu)統(tǒng)計的《2022年上半年重慶市中心城區(qū)商品房銷售排行榜》中，龍湖以69.85億元斷層式領(lǐng)先，拿下半年度冠軍，超出第二名31.06億元。

具體到項目上，龍湖舜山府賣出單套約1400萬的價格，刷新貴陽別墅成交上限，同時也登頂2022年6月貴陽賣的最好的項目第一名。龍湖住宅之所以逆勢暢銷，是它用產(chǎn)品力，獲得客戶的信任。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在重慶這一年，有超1995組龍湖業(yè)主為親友推薦時，仍選龍湖；超83%龍湖業(yè)主換房仍選龍湖；超55%龍湖業(yè)主子女住房仍選龍湖。很多重慶人的第一套房是龍湖房，代代相傳，又衍生出無數(shù)的“龍”二代。

利潤方面，龍湖守住了。上半年，龍湖利潤實現(xiàn)增長股東應(yīng)占核心凈利潤65.5億元，同比增長6.1%；利潤之所以守得住，是因為龍湖的資產(chǎn)質(zhì)量相對優(yōu)質(zhì)。有人算了一筆賬，截至2022年6月30日，龍湖的總土地儲備達到6.77萬平方米，土地儲備的平均成本為5206元每平方米，為當期簽約單價的31.4%。

以此倒推，龍湖的當期售價約為 1.66萬元/平，“龍湖的項目主要集中在核心一二線城市，需求旺盛，售價也相對堅挺，所以不會出現(xiàn)大規(guī)模打折的情況。”融資成本低，是龍湖守住利潤的又一利器。

就今年整體融資成本來看，龍湖做到了3.99%，平均賬期更是達到了6.28年。“龍湖的貸款年限這么長，利率水平還能做到低于4%，可以看出金融機構(gòu)對其整體財務(wù)安全性的認可。”上述人士認為。

也就是這樣的龍湖，被外界認為是行業(yè)最后一道防火墻。它為何能筑起防火墻？

02、在冰山之前的邏輯

“泰坦尼克號撞到冰山的時候，你再來調(diào)頭已經(jīng)來不及了，一定要在看不到冰山時，就提前做應(yīng)對。”吳亞軍坦言。

2017年之前，龍湖的股價，在5元上下波動，之后便是扶搖直上，暴漲了近10倍。雖然今年4月以來有所回落，但整體而言，依然是一條漂亮的增長線。不僅如此，龍湖集團的營業(yè)收入，以及歸屬股東的核心凈利潤，連續(xù)多年保持兩位數(shù)的增速。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)上看，截至2022年6月31日，龍湖一年內(nèi)到期負債占比約10%，現(xiàn)金短債比達4.07倍，這個安全系數(shù)，站到了規(guī)模上市房企中的第一梯隊。

2021年之前，龍湖經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)十年為正。頭部房企里，也只有萬科，能做到這一點。也正因為如此，今年5月，龍湖才能成為此前被允許發(fā)債的五家民營房企之一。

這是龍湖一向財務(wù)自律獲得的獎賞。在早期的時候，龍湖就研究了國外許多房地產(chǎn)公司的“死法”，其中一條就是用“貴”的錢。所以龍湖定下一個規(guī)矩：不借“貴”的錢。這種預(yù)見性和自律性，在2020年體現(xiàn)得淋漓盡致。

那年8月20日，銀保監(jiān)會頒布房地產(chǎn)融資新政策，對房地產(chǎn)企業(yè)劃下了“總資產(chǎn)負債率小于70%、凈資產(chǎn)負債率小于100%、現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)大于1”三條硬杠。一時之間，很多房企都踩坑了，而龍湖卻以凈負債率為51.4%、現(xiàn)金短債比為4.55，被劃入最安全的“綠”檔。

有年輕的同事，在龍湖內(nèi)部論壇上發(fā)帖說，表揚領(lǐng)導(dǎo)當年堅決不碰信托、非標、前融等貴錢，長期堅持財務(wù)自律，“真有戰(zhàn)略眼光”。吳亞軍回應(yīng)說，“其實，是我們相信‘借錢要還的’，是我們相信‘債務(wù)如酒，喝酒一時爽，吐時翻肚腸’”。

在房地產(chǎn)最火熱的幾年，龍湖也并沒有加大杠桿，而是講究增加公司的戰(zhàn)略縱深——擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)。在持續(xù)做精品開發(fā)的同時，龍湖把部分資金，沉淀到持有型物業(yè)的發(fā)展中，希望做到有縱深有質(zhì)量的增長。

比如布局了跟地鐵緊密相關(guān)的大型商業(yè)綜合體項目——龍湖·北京長楹天街，以及龍湖·北京大興天街等。并且，與其它房企轉(zhuǎn)型醫(yī)美、農(nóng)業(yè)、造車等不同的是，龍湖的賽道有清晰的邊界，聚焦在能力圈之內(nèi)，不涉足無關(guān)業(yè)務(wù)。

2021年7月，龍湖完成組織架構(gòu)升級，成立地產(chǎn)航道，“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動的版圖愈發(fā)清晰。

盡管錯過沖擊規(guī)模的機會，但龍湖因自律而得自由。除了銷售業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)，依然保持高增長以外，龍湖還有多尾神秘“大魚”，為營收做出不小的貢獻。

03、誰說大象不能跳舞？

“如果大象能夠跳舞，那么螞蟻就必須離開舞臺。”

這是十多年前，帶領(lǐng)IBM轉(zhuǎn)型成功的路易斯·郭士納的名言。十多年后，人們依舊用這話，形容大公司在大時代中的轉(zhuǎn)機。當整個房地產(chǎn)行業(yè)房住不炒，并從增量轉(zhuǎn)向存量時代，轉(zhuǎn)型成為所有房企面臨的問題。

在既有軌道上奔跑，固然容易，但風險更大。房企頂著的壓力更大。2014年，當業(yè)務(wù)收入還不夠時，龍湖在堅持布局商業(yè)航道的同時，還不愿意高負債。這讓外界對龍湖有諸多質(zhì)疑：一些人擔心開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展萎縮。

兩年后，盡管因發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)等，龍湖開發(fā)規(guī)模沒有大幅增長，但在一場龍湖境內(nèi)投資者溝通會上，吳亞軍全程帶笑，說龍湖來到了一個很舒服的規(guī)模狀態(tài)，“體量也夠大，但沒有大到難以掉頭，轉(zhuǎn)型也有資源和余地。”吳亞軍要的是對上、下行樓市周期的預(yù)見與應(yīng)對，是龍湖有質(zhì)量的增長。

多年后的今天，當預(yù)想中的行業(yè)周期并沒有到來，住宅業(yè)務(wù)無法像往常一樣大展拳腳時，龍湖早年間轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)卻柳暗花明。度過相對艱險的“養(yǎng)商期”，龍湖的物業(yè)投資，成為龍湖利潤增長的“蓄水池”。

龍湖的物業(yè)投資主要為商場租金。“旱澇保收”的收租業(yè)務(wù)，比依靠預(yù)期的住宅銷售，顯得更為穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖物業(yè)投資的收入為104.1億元，同比增長37.5%。其中，商場租金的收入占比達到77.3%，為81.5億元。2022年上半年，龍湖商業(yè)投資收入，也達到46.5億元，同比增長26%。

也有人算了一筆賬，盡管將龍湖商業(yè)業(yè)務(wù)體量有限，但其賺錢能力驚人：毛利率達到近75%。綜合過去幾年數(shù)據(jù)，龍湖的商業(yè)業(yè)務(wù)毛利率，幾乎都保持在70%以上，這拉高了龍湖的總體業(yè)績。

龍湖商業(yè)賺錢能力驚人的邏輯在于：近三年，龍湖所有新開業(yè)項目，均在“高能”級城市，包括直轄市、省會城市、強力地級市。盡管在高能級城市，投資成本較大，但回報率也較高。并且，龍湖商業(yè)運營的深耕，與住宅業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，能有效降低商業(yè)運作的成本。

冠寓、龍湖智創(chuàng)生活等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，也進一步加固了龍湖的防火墻。上半年，龍湖經(jīng)營性收入達到110億元，同比增長26%，每個月固定的經(jīng)營性收入，就接近20億元。而龍湖的空間服務(wù)公司“智創(chuàng)生活 ”，每年為龍湖貢獻的服務(wù)收入，超過百億元。

“一個龍湖”生態(tài)體系下，龍湖還推出智慧營造品牌龍湖龍智造。龍湖龍智造主要聚焦TOD沉淀下來的能力，覆蓋住宅、商業(yè)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建造與運營管理。

誰說大象不能跳舞？用羅振宇某一年年初的年度演講上所說的，“現(xiàn)在的大象不僅會跳舞，而且還會跳街舞。”

很多年前，吳亞軍向香港、日本的大公司取經(jīng)，老板們送給她的告誡都是：“只要持續(xù)活著，公司就會做大。”吳亞軍也因此篤信，成為一個穿越周期的公司，龍湖就會有更大的機會。

（作者|易浠 編輯| 朗明）