8月24日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報告》(以下簡稱“報告”)。報告顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比增長6.9%。百城庫存呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，存在庫存積壓的跡象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，從房企層面看，若是此類庫存壓力繼續(xù)增大，那么降價促銷的頻率則會加大。出現(xiàn)此類情況，一個很重要的原因在于，7月份雖然是傳統(tǒng)的售樓淡季，但是推盤節(jié)奏并不慢。這也說明從房企的角度看，依然有積極推盤追趕銷售的動力。

存銷比呈現(xiàn)倒U型

報告顯示，7月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5564萬平方米，而成交量為5449萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。對比歷史同期數(shù)據(jù)，可以看出，今年7月份各大城市推盤節(jié)奏并不慢，在預(yù)售環(huán)境總體寬松的情況下，新增供應(yīng)保持活躍態(tài)勢。雖然市場成交數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)了同比正增長的態(tài)勢，但節(jié)奏上略慢于供應(yīng)數(shù)據(jù)，進而導(dǎo)致7月份市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。

7月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月，也就是市場消化完這些庫存需要11.7個月的時間。觀察今年1-7月份數(shù)據(jù)，實際上呈現(xiàn)了比較明顯的“倒U型”走勢。在前4月，100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升，甚至超過了1年的水平。而從5月開始，去化壓力總體有所緩解，當(dāng)前已回落到1年以下的水平。截至7月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2923萬、24673萬和20435萬平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。橫向看，二線城市的庫存攀升力度較大。

嚴(yán)躍進表示，當(dāng)前全國100城存銷比呈現(xiàn)了倒U型走勢，說明隨著時間的推進，疫情對房地產(chǎn)銷售和去化的影響正在減弱。尤其是隨著二季度開始各類房企積極降價促銷，各類城市的去化動力在增強，也緩解了相應(yīng)的供求矛盾。

當(dāng)然后續(xù)需要警惕的是，住宅去化依然面臨各類新問題。尤其是今年7月份各地政策頻頻調(diào)控，客觀上說明部分城市房價又出現(xiàn)了炒作。后續(xù)若是住宅銷售價格不穩(wěn)，那么管控會持續(xù)。所以對于相關(guān)城市來說，去庫存的工作需要繼續(xù)堅持，要引導(dǎo)合理購房需求積極釋放。

二三線城市需發(fā)力

從城市來看，截至7月底，100個城市中，有62個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。總體上看，在增速排名前10的城市中，二線城市的數(shù)量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。

當(dāng)然此類城市的庫存同比正增長有很多原因。分析原因，嚴(yán)躍進表示，比如部分城市今年的銷售行情明顯不如去年，而部分城市則在推盤方面明顯降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致推盤量加大。

值得注意的是，與一二線城市樓市不同的是，三四線城市新房市場成交量降幅進一步加大。與此同時，三四線城市庫存面積增幅持續(xù)上升。

對此，招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示，重點城市二手房銷量負(fù)增長持續(xù)擴大，體現(xiàn)出需求復(fù)蘇的不穩(wěn)定性。疫情沖擊之下，房企加快回款，一些城市以價換量現(xiàn)象進一步透支三四線城市需求，造成三四線城市銷量面臨調(diào)整壓力。同時，棚改正逐步退出三四線城市，對銷量的沖擊并非線性，呈現(xiàn)出明顯的滯后性，這種滯后沖擊或在今年逐步體現(xiàn)。另外，過去幾年，三四線城市購房需求存在透支現(xiàn)象，預(yù)計三四線樓市將在內(nèi)生和外力的共同作用下滯后調(diào)整。

不僅如此，三四線城市人口流失也是不利因素之一。2013年至2019年，以三四線城市為主的省份，城鎮(zhèn)人口同比增長穩(wěn)定在3%-4%的較低水平，但部分省份銷售超出預(yù)期。

事實上，為了減少人才流失，近段時間以來，二三線城市為大力吸引人才，均出臺了不少優(yōu)惠政策，其中涉及到落戶、晉級、社保等諸多方面。這其中，尤以住房補貼為吸引人才的“殺手锏”，因而也成為引發(fā)社會關(guān)注的一大焦點。

但業(yè)內(nèi)專家表示，如果把引進人才與本地的房產(chǎn)“去庫存”硬性掛鉤，甚至把引進人才當(dāng)成房產(chǎn)“去庫存”的一種捷徑，那就偏離了政策的初衷。在一些地方，由于政府對“土地財政”的依賴性較高，房價的波動引發(fā)地價的波動，進而導(dǎo)致土地財政收入的起伏。因此一些地方政府往往容易把穩(wěn)定本地經(jīng)濟發(fā)展，簡化為穩(wěn)定本地房地產(chǎn)價格。

那么二三線城市房地產(chǎn)去庫存又該從哪些方面突破?業(yè)內(nèi)專家分析，通過分析現(xiàn)房占比較高房企的情況，可以把解決方法歸納為四點：從投資端調(diào)整結(jié)構(gòu)，投資低風(fēng)險城市，均衡土儲布局并且減少高溢價拿地;從產(chǎn)品端把控風(fēng)險，明晰產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品質(zhì)量，打造暢銷項目;從銷售端加強營銷，針對去化慢的項目或者現(xiàn)房，需加大宣傳力度，豐富營銷舉措，盡快消化庫存以打通資金鏈;從運營端管控交付節(jié)奏，提高項目質(zhì)量，加快竣工及時結(jié)轉(zhuǎn)，在疫情當(dāng)下更需妥當(dāng)安排項目進程。

此外，還要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對外部變化，提高市場競爭力。作為房地產(chǎn)市場的經(jīng)營主體，房地產(chǎn)企業(yè)要積極適應(yīng)宏觀調(diào)控形勢和市場需求變化，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞城市功能相關(guān)項目合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，適度發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、文化旅游等地產(chǎn)項目，有序參與公租房、企業(yè)公寓等項目建設(shè)及運營。針對老齡化社會現(xiàn)狀創(chuàng)新思路，發(fā)展集養(yǎng)老、醫(yī)療及公寓一體式陽光產(chǎn)業(yè)，助推解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足問題。