碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等12家房企，參加完8月20日住房城鄉(xiāng)建設部(以下簡稱“住建部”)和人民銀行(以下簡稱“央行”)召集的重點房地產企業(yè)座談會后，被要求在9月底提交最新的資產負債表，主要包括“三道紅線”涉及的剔除預收款項后的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比等指標。

2021年1月1日起，監(jiān)管層將在房地產行業(yè)全面推行這一規(guī)則：“剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍”，在房地產資金管控層面，監(jiān)管部門從未如此細致地劃定具體臨界線。

經(jīng)濟觀察報獲悉，目前各大試點房企尚未進入提交方案的時間點。監(jiān)管部門提出的這一系列指標，仍未敲定具體細則，各家試點房企還在向監(jiān)管部門提交反饋意見。

一家千億級房企融資負責人告訴經(jīng)濟觀察報，監(jiān)管部門的方向在于管控宏觀風險，落地到微觀，對每家企業(yè)影響不一樣，但首先影響的是資金方對房地產的預期。

伴隨“紅線”一同被提出的，還有增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，形成重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。相比此前，監(jiān)管部門開始將管控指標具象化、量化，形成固定標準。

直接引發(fā)房地產資金端管控升級的，是上半年高溫不退的土拍市場;但深層次原因在于：在宏觀經(jīng)濟復蘇的局面穩(wěn)住后，監(jiān)管部門在堅持穩(wěn)步推進房地產長效機制。“主要目的還是希望企業(yè)穩(wěn)增長和可持續(xù)發(fā)展，確保‘六保’和‘六穩(wěn)’。”一位住建系統(tǒng)人士稱。

同時，監(jiān)管部門鼓勵房企尋求住宅租賃市場等層面的轉型升級，并在后期匹配一系列金融支持政策。“住建部的思路是新增住房開發(fā)市場管理，‘堵’的同時還要‘疏’，引導企業(yè)往多元化方向轉型。”上述住建系統(tǒng)人士透露。

“拼規(guī)模速度的日子過去了，未來拼的是深耕和運營”，一位千億級房企老板感慨。他掌管的公司過去5年通過經(jīng)營杠桿彎道超車，被認為是發(fā)展最快的房企之一。現(xiàn)在，那些風頭被搶走的穩(wěn)健派，似乎正在回到舞臺中央。

三道紅線

8月中旬，趙斌所在的銀行召開一次內部會議，對向來輕車熟路的開發(fā)貸業(yè)務列出一份“五限”名單：第一，全國百強及深圳十強之外房企開發(fā)的項目;第二，開發(fā)資金來源于信托資產計劃或財富類管理公司的企業(yè);第三，現(xiàn)金短債比低于0.4的房企;第四，資金緊張的激進房企或閩系房企，或涉及重大違約訴訟的房企;第五，總貨量剩20%的尾盤項目。

同一時間點，張超正忙著與各大券商機構、銀行周旋、求證。

趙斌和張超，一個是某商業(yè)銀行負責對公業(yè)務的資深工作人員，一個是一家港股上市房企的融資總。他們共同的標簽是：房地產資金鏈條上的直接參與者。

工作上的微妙變化源于市場一則傳言——監(jiān)管部門將出臺“3、4、5”新規(guī)，控制房地產企業(yè)有息債務增長，即為房企負債設置三道紅線;根據(jù)觸線情況將主要試點房企分成4檔管理;每降低一檔，有息負債規(guī)模增速上限增加5%。

基于三道紅線的指標，監(jiān)管層將試點房地產企業(yè)分為四擋。觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;觸碰到其中任何二道紅線的房企列為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;觸及其中任何“一條線紅”的房企列為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;“三道紅線”均未觸碰的房企列為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

在8月20日央行和住建部主導的座談會上，12家參會的房企高管見證房地產長效機制的觸角開始伸向房地產融資領域。

實施好房地產金融審慎管理制度，是這次座談會提到的第一個關鍵詞。一位參會人士向經(jīng)濟觀察報透露，房地產金融審慎管理制度由央行牽頭制定規(guī)則和主推，基本框架與傳聞的“3、4、5”新規(guī)一致，但尚需補充一些細節(jié)。

房地產融資管控，要追溯到更早的2019年5月和8月。張超發(fā)現(xiàn)，以往監(jiān)管部門對房企融資管控思路是根據(jù)市場實時信息進行，并未設定固定標準。比如，上一輪管控中，“在公開市場拿地活躍的房企”以及“高價地”是監(jiān)管部門限制公開市場融資的兩個主要對象;而這一輪的差別在于，監(jiān)管部門用有息負債這把“尺子”劃定三大指標，同時設置臨界標準。

多位業(yè)內人士告訴經(jīng)濟觀察報，截至目前，關于三道紅線的具體標準說法不一，也沒有看到任何文件或細則落地，但已經(jīng)觸發(fā)了金融機構內部警報。趙斌所在的銀行，盡管尚未接到正式窗口指導，但應對措施也已經(jīng)啟動。進入上述“五限”名單的房企，將被暫停接受貸款申請。

三道紅線提出前，銀行、信托等金融機構在審批流程中，也會重點關注類似指標。“但我們不會直接敲定一個標準，而是根據(jù)企業(yè)的資質靈活處理，上下浮動。”趙斌說，如今，一旦三道紅線落地，相當于標準已經(jīng)生成，金融機構沒辦法自行動態(tài)調節(jié)了。

資金流向監(jiān)測

8月11日，上海銀保監(jiān)局公開了一張2100萬元的罰單，創(chuàng)下今年以來單筆最大監(jiān)管罰款，被處罰對象是上海浦東發(fā)展銀行。違規(guī)事實說明中給出的一項理由是：同業(yè)投資資金違規(guī)投向“四證”不全的房地產項目。

貸后資金流向監(jiān)測，向來是各大金融機構日常跟進的重點工作之一。以銀行為例，除了應對銀行內部審計、外部審計外，每隔半年或一年，監(jiān)管部門也會對銀行進行專項檢查。“但說實話，我們做不到對每筆資金流向進行實時監(jiān)控。”趙斌坦言。

“重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則確實已經(jīng)形成，住建部和央行籌劃這一事宜很長時間了，上半年因為疫情有所耽擱，直到這個時間節(jié)點才公布。”上述參與座談會的人士表示，接下來監(jiān)管部門將對規(guī)模房企資金進行監(jiān)測和管理，針對的不僅是參會房企，應該沒有哪一家能夠獨善其身，除非規(guī)模太小的地方性房企暫不列入監(jiān)管范圍。

一家總部位于深圳的上市房企副總裁告訴經(jīng)濟觀察報，過往融資監(jiān)管主要集中在金融機構和房企，一般由金融機構對房企的貸款資金流向進行監(jiān)控，金融機構與企業(yè)之間有時會相互“通融”。但接下來，作為第三方機構的監(jiān)管層介入會越來越密集、常態(tài)化，監(jiān)管內容愈發(fā)細化。

融資管控趨嚴的“啟動鍵”已經(jīng)按下，管控方向首先落在公開市場融資。從2019年開始，房企發(fā)行信用債、中票、短融等標準化貸款只能借新還舊，到期多少發(fā)多少。

最新的一個傳聞是，8月10日后，交易所對房地產債借新還舊政策有調整，根據(jù)批文有效期內的到期額度打85折;住宅類地產不再接受永續(xù)類債權備案;銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。

跟交易所即時交流過各類信息的趙斌說，確實已經(jīng)下達了口頭通知，但還沒有明文規(guī)定。

不僅是公開市場融資，據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，從2019年起，銀保監(jiān)機構要求銀行房地產貸款規(guī)模不能超過年初規(guī)模;房地產業(yè)務放貸增速必須跟非房業(yè)務的增速匹配，比如非房業(yè)務增速只有2%，那么房地產業(yè)務增速也不能超過2%。

控負債、穩(wěn)房價

“在今年宏觀經(jīng)濟形勢、尤其是貨幣政策適度寬松的背景下,現(xiàn)階段按道理不應該出臺緊縮金融的政策，監(jiān)管層對房地產資金端加強管控到底是為什么?”

這個問題，最近頻頻出現(xiàn)在各大房企內部討論中。

“過多資金流入房地產，可能會‘抽干’消費這架馬車的空間與潛能，不能再這樣下去了。”上述參與座談會的人士告訴經(jīng)濟觀察報。

而上述深圳上市房企副總裁總結出一條更直接的導火索：上半年土拍市場掀起新一輪熱潮。

中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，全國50大城市合計賣地金額超過2.6萬億元，同比上漲21%。上海、杭州土地出讓金超過2000億元，北京、南京、武漢、廣州賣地也超過千億元，刷新歷史同期記錄。

房地產企業(yè)資金回升支撐著房企拿地積極性，房企資金來源主要是外部融資而非銷售回款。“當前房企對規(guī)模擴張還是第一需求，但是規(guī)模擴張的過程中，一般需要加杠桿。”陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌說。

上述深圳上市房企副總裁告訴經(jīng)濟觀察報，今年以來，各地方政府并沒有太多控制房價和土拍市場的動力，這一輪調控中，他們的想法其實與監(jiān)管相悖。現(xiàn)在監(jiān)管部門直接控制開發(fā)企業(yè)的有息負債增速，房企拿地資金收縮，自然就遏制了土地市場過熱與房價快速上漲。

新的融資規(guī)則對哪類房企影響更大?針對這一問題，多位房企及金融機構人士給出了近乎相同的答案，第一類是前期比較激進、財務報表又很難看的房企;第二類是此前拿了很多地，但資金周轉出現(xiàn)問題的房企;第三類是之前在三四線城市布局大量項目，現(xiàn)在賣不動的房企。從更大范圍來看，習慣依賴高杠桿進行規(guī)模擴張的房企在新一輪降杠桿中最為難受。

“接下來，企業(yè)依然有建房子、回籠現(xiàn)金的需求，這波嚴控后，房企肯定先保建設成本，相應的減少拿地數(shù)量與買地支出，最終呈現(xiàn)的是控制規(guī)模增長。”上述深圳上市房企副總裁說。

格局之變

上述深圳上市房企副總裁看到消息后，第一反應并非感到壓力，而是發(fā)出感慨：“這個行業(yè)往后的發(fā)展速度會因此受限，不同企業(yè)的融資差異化會愈發(fā)凸顯。”

這樣的感受與美的置業(yè)內部研判不謀而合。在2020年中期業(yè)績會上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈說，他們看到了未來行業(yè)融資會出現(xiàn)分化。資產負債、財務結構、經(jīng)營效益優(yōu)質公司的融資成本會越來越低，資本市場會更加追逐這類企業(yè);過去依靠高杠桿、舉債發(fā)展的房企，如果經(jīng)營質量偏差，就算是高成本，也不一定能借到錢。

對于多數(shù)房企，監(jiān)管新要求無疑是懸掛在頭上的達摩克利斯之劍。

經(jīng)濟觀察報統(tǒng)計了36家已經(jīng)公布中期業(yè)績報的房企，僅龍湖、保利地產、華潤置地、中海4家房企處于“綠色檔”;“紅色檔”房企有6家，分別是富力地產、融創(chuàng)中國、綠地控股、中南建設、金科、藍光發(fā)展;還有8家房企位列“橙色檔”;另外18家房企在“黃色檔”中，萬科也在黃檔陣列。

從有息負債增速來觀察，超過80%的房企上半年有息負債增速超過新規(guī)提出的15%臨界線。

一位TOP10房企人士告訴經(jīng)濟觀察報，如果還像之前那樣，不停通過收并購、拿地來擴大規(guī)模，一并表，企業(yè)的財務數(shù)據(jù)就太難看了。

座談會的內容傳出后，他所在的房企內部下達了一個通知，接下來要節(jié)省包括管理費用、人工成本、銷售及營銷成本等在內的各項成本。上半年，他們在招拍掛市場一路馳騁，如今提出下半年暫停拿地的策略;“減少投資、降負債”成為其所在公司的工作重心。

碧桂園首席財務官、副總裁伍碧君對經(jīng)濟觀察報說，碧桂園的凈借貸比、現(xiàn)金短債比兩項指標處于良性狀態(tài)，目前正在進一步下降資產負債率。在進一步降低負債總額的前提下，憑借充足的土地儲備可以保持一個比較好的規(guī)模，也會讓指標越來越良性。“監(jiān)管部門的本意，并非完全中斷高風險企業(yè)融資的可能性，而是嚴格控制增量，主要目的是希望企業(yè)穩(wěn)增長和可持續(xù)發(fā)展。”上述參與座談會的人士說。(記者 陳博 陳月芹)