碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等12家房企，參加完8月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)和人民銀行(以下簡稱“央行”)召集的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會后，被要求在9月底提交最新的資產(chǎn)負(fù)債表，主要包括“三道紅線”涉及的剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比等指標(biāo)。

2021年1月1日起，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)行業(yè)全面推行這一規(guī)則：“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍”，在房地產(chǎn)資金管控層面，監(jiān)管部門從未如此細(xì)致地劃定具體臨界線。

經(jīng)濟觀察報獲悉，目前各大試點房企尚未進(jìn)入提交方案的時間點。監(jiān)管部門提出的這一系列指標(biāo)，仍未敲定具體細(xì)則，各家試點房企還在向監(jiān)管部門提交反饋意見。

一家千億級房企融資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，監(jiān)管部門的方向在于管控宏觀風(fēng)險，落地到微觀，對每家企業(yè)影響不一樣，但首先影響的是資金方對房地產(chǎn)的預(yù)期。

伴隨“紅線”一同被提出的，還有增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。相比此前，監(jiān)管部門開始將管控指標(biāo)具象化、量化，形成固定標(biāo)準(zhǔn)。

直接引發(fā)房地產(chǎn)資金端管控升級的，是上半年高溫不退的土拍市場;但深層次原因在于：在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的局面穩(wěn)住后，監(jiān)管部門在堅持穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)長效機制。“主要目的還是希望企業(yè)穩(wěn)增長和可持續(xù)發(fā)展，確保‘六保’和‘六穩(wěn)’。”一位住建系統(tǒng)人士稱。

同時，監(jiān)管部門鼓勵房企尋求住宅租賃市場等層面的轉(zhuǎn)型升級，并在后期匹配一系列金融支持政策。“住建部的思路是新增住房開發(fā)市場管理，‘堵’的同時還要‘疏’，引導(dǎo)企業(yè)往多元化方向轉(zhuǎn)型。”上述住建系統(tǒng)人士透露。

“拼規(guī)模速度的日子過去了，未來拼的是深耕和運營”，一位千億級房企老板感慨。他掌管的公司過去5年通過經(jīng)營杠桿彎道超車，被認(rèn)為是發(fā)展最快的房企之一。現(xiàn)在，那些風(fēng)頭被搶走的穩(wěn)健派，似乎正在回到舞臺中央。

三道紅線

8月中旬，趙斌所在的銀行召開一次內(nèi)部會議，對向來輕車熟路的開發(fā)貸業(yè)務(wù)列出一份“五限”名單：第一，全國百強及深圳十強之外房企開發(fā)的項目;第二，開發(fā)資金來源于信托資產(chǎn)計劃或財富類管理公司的企業(yè);第三，現(xiàn)金短債比低于0.4的房企;第四，資金緊張的激進(jìn)房企或閩系房企，或涉及重大違約訴訟的房企;第五，總貨量剩20%的尾盤項目。

同一時間點，張超正忙著與各大券商機構(gòu)、銀行周旋、求證。

趙斌和張超，一個是某商業(yè)銀行負(fù)責(zé)對公業(yè)務(wù)的資深工作人員，一個是一家港股上市房企的融資總。他們共同的標(biāo)簽是：房地產(chǎn)資金鏈條上的直接參與者。

工作上的微妙變化源于市場一則傳言——監(jiān)管部門將出臺“3、4、5”新規(guī)，控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，即為房企負(fù)債設(shè)置三道紅線;根據(jù)觸線情況將主要試點房企分成4檔管理;每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%。

基于三道紅線的指標(biāo)，監(jiān)管層將試點房地產(chǎn)企業(yè)分為四擋。觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;觸碰到其中任何二道紅線的房企列為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;觸及其中任何“一條線紅”的房企列為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;“三道紅線”均未觸碰的房企列為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

在8月20日央行和住建部主導(dǎo)的座談會上，12家參會的房企高管見證房地產(chǎn)長效機制的觸角開始伸向房地產(chǎn)融資領(lǐng)域。

實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，是這次座談會提到的第一個關(guān)鍵詞。一位參會人士向經(jīng)濟觀察報透露，房地產(chǎn)金融審慎管理制度由央行牽頭制定規(guī)則和主推，基本框架與傳聞的“3、4、5”新規(guī)一致，但尚需補充一些細(xì)節(jié)。

房地產(chǎn)融資管控，要追溯到更早的2019年5月和8月。張超發(fā)現(xiàn)，以往監(jiān)管部門對房企融資管控思路是根據(jù)市場實時信息進(jìn)行，并未設(shè)定固定標(biāo)準(zhǔn)。比如，上一輪管控中，“在公開市場拿地活躍的房企”以及“高價地”是監(jiān)管部門限制公開市場融資的兩個主要對象;而這一輪的差別在于，監(jiān)管部門用有息負(fù)債這把“尺子”劃定三大指標(biāo)，同時設(shè)置臨界標(biāo)準(zhǔn)。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴經(jīng)濟觀察報，截至目前，關(guān)于三道紅線的具體標(biāo)準(zhǔn)說法不一，也沒有看到任何文件或細(xì)則落地，但已經(jīng)觸發(fā)了金融機構(gòu)內(nèi)部警報。趙斌所在的銀行，盡管尚未接到正式窗口指導(dǎo)，但應(yīng)對措施也已經(jīng)啟動。進(jìn)入上述“五限”名單的房企，將被暫停接受貸款申請。

三道紅線提出前，銀行、信托等金融機構(gòu)在審批流程中，也會重點關(guān)注類似指標(biāo)。“但我們不會直接敲定一個標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)靈活處理，上下浮動。”趙斌說，如今，一旦三道紅線落地，相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)生成，金融機構(gòu)沒辦法自行動態(tài)調(diào)節(jié)了。

資金流向監(jiān)測

8月11日，上海銀保監(jiān)局公開了一張2100萬元的罰單，創(chuàng)下今年以來單筆最大監(jiān)管罰款，被處罰對象是上海浦東發(fā)展銀行。違規(guī)事實說明中給出的一項理由是：同業(yè)投資資金違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項目。

貸后資金流向監(jiān)測，向來是各大金融機構(gòu)日常跟進(jìn)的重點工作之一。以銀行為例，除了應(yīng)對銀行內(nèi)部審計、外部審計外，每隔半年或一年，監(jiān)管部門也會對銀行進(jìn)行專項檢查。“但說實話，我們做不到對每筆資金流向進(jìn)行實時監(jiān)控。”趙斌坦言。

“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則確實已經(jīng)形成，住建部和央行籌劃這一事宜很長時間了，上半年因為疫情有所耽擱，直到這個時間節(jié)點才公布。”上述參與座談會的人士表示，接下來監(jiān)管部門將對規(guī)模房企資金進(jìn)行監(jiān)測和管理，針對的不僅是參會房企，應(yīng)該沒有哪一家能夠獨善其身，除非規(guī)模太小的地方性房企暫不列入監(jiān)管范圍。

一家總部位于深圳的上市房企副總裁告訴經(jīng)濟觀察報，過往融資監(jiān)管主要集中在金融機構(gòu)和房企，一般由金融機構(gòu)對房企的貸款資金流向進(jìn)行監(jiān)控，金融機構(gòu)與企業(yè)之間有時會相互“通融”。但接下來，作為第三方機構(gòu)的監(jiān)管層介入會越來越密集、常態(tài)化，監(jiān)管內(nèi)容愈發(fā)細(xì)化。

融資管控趨嚴(yán)的“啟動鍵”已經(jīng)按下，管控方向首先落在公開市場融資。從2019年開始，房企發(fā)行信用債、中票、短融等標(biāo)準(zhǔn)化貸款只能借新還舊，到期多少發(fā)多少。

最新的一個傳聞是，8月10日后，交易所對房地產(chǎn)債借新還舊政策有調(diào)整，根據(jù)批文有效期內(nèi)的到期額度打85折;住宅類地產(chǎn)不再接受永續(xù)類債權(quán)備案;銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。

跟交易所即時交流過各類信息的趙斌說，確實已經(jīng)下達(dá)了口頭通知，但還沒有明文規(guī)定。

不僅是公開市場融資，據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，從2019年起，銀保監(jiān)機構(gòu)要求銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模不能超過年初規(guī)模;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)放貸增速必須跟非房業(yè)務(wù)的增速匹配，比如非房業(yè)務(wù)增速只有2%，那么房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速也不能超過2%。

控負(fù)債、穩(wěn)房價

“在今年宏觀經(jīng)濟形勢、尤其是貨幣政策適度寬松的背景下,現(xiàn)階段按道理不應(yīng)該出臺緊縮金融的政策，監(jiān)管層對房地產(chǎn)資金端加強管控到底是為什么?”

這個問題，最近頻頻出現(xiàn)在各大房企內(nèi)部討論中。

“過多資金流入房地產(chǎn)，可能會‘抽干’消費這架馬車的空間與潛能，不能再這樣下去了。”上述參與座談會的人士告訴經(jīng)濟觀察報。

而上述深圳上市房企副總裁總結(jié)出一條更直接的導(dǎo)火索：上半年土拍市場掀起新一輪熱潮。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，全國50大城市合計賣地金額超過2.6萬億元，同比上漲21%。上海、杭州土地出讓金超過2000億元，北京、南京、武漢、廣州賣地也超過千億元，刷新歷史同期記錄。

房地產(chǎn)企業(yè)資金回升支撐著房企拿地積極性，房企資金來源主要是外部融資而非銷售回款。“當(dāng)前房企對規(guī)模擴張還是第一需求，但是規(guī)模擴張的過程中，一般需要加杠桿。”陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌說。

上述深圳上市房企副總裁告訴經(jīng)濟觀察報，今年以來，各地方政府并沒有太多控制房價和土拍市場的動力，這一輪調(diào)控中，他們的想法其實與監(jiān)管相悖。現(xiàn)在監(jiān)管部門直接控制開發(fā)企業(yè)的有息負(fù)債增速，房企拿地資金收縮，自然就遏制了土地市場過熱與房價快速上漲。

新的融資規(guī)則對哪類房企影響更大?針對這一問題，多位房企及金融機構(gòu)人士給出了近乎相同的答案，第一類是前期比較激進(jìn)、財務(wù)報表又很難看的房企;第二類是此前拿了很多地，但資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題的房企;第三類是之前在三四線城市布局大量項目，現(xiàn)在賣不動的房企。從更大范圍來看，習(xí)慣依賴高杠桿進(jìn)行規(guī)模擴張的房企在新一輪降杠桿中最為難受。

“接下來，企業(yè)依然有建房子、回籠現(xiàn)金的需求，這波嚴(yán)控后，房企肯定先保建設(shè)成本，相應(yīng)的減少拿地數(shù)量與買地支出，最終呈現(xiàn)的是控制規(guī)模增長。”上述深圳上市房企副總裁說。

格局之變

上述深圳上市房企副總裁看到消息后，第一反應(yīng)并非感到壓力，而是發(fā)出感慨：“這個行業(yè)往后的發(fā)展速度會因此受限，不同企業(yè)的融資差異化會愈發(fā)凸顯。”

這樣的感受與美的置業(yè)內(nèi)部研判不謀而合。在2020年中期業(yè)績會上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈說，他們看到了未來行業(yè)融資會出現(xiàn)分化。資產(chǎn)負(fù)債、財務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營效益優(yōu)質(zhì)公司的融資成本會越來越低，資本市場會更加追逐這類企業(yè);過去依靠高杠桿、舉債發(fā)展的房企，如果經(jīng)營質(zhì)量偏差，就算是高成本，也不一定能借到錢。

對于多數(shù)房企，監(jiān)管新要求無疑是懸掛在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

經(jīng)濟觀察報統(tǒng)計了36家已經(jīng)公布中期業(yè)績報的房企，僅龍湖、保利地產(chǎn)、華潤置地、中海4家房企處于“綠色檔”;“紅色檔”房企有6家，分別是富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中南建設(shè)、金科、藍(lán)光發(fā)展;還有8家房企位列“橙色檔”;另外18家房企在“黃色檔”中，萬科也在黃檔陣列。

從有息負(fù)債增速來觀察，超過80%的房企上半年有息負(fù)債增速超過新規(guī)提出的15%臨界線。

一位TOP10房企人士告訴經(jīng)濟觀察報，如果還像之前那樣，不停通過收并購、拿地來擴大規(guī)模，一并表，企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)就太難看了。

座談會的內(nèi)容傳出后，他所在的房企內(nèi)部下達(dá)了一個通知，接下來要節(jié)省包括管理費用、人工成本、銷售及營銷成本等在內(nèi)的各項成本。上半年，他們在招拍掛市場一路馳騁，如今提出下半年暫停拿地的策略;“減少投資、降負(fù)債”成為其所在公司的工作重心。

碧桂園首席財務(wù)官、副總裁伍碧君對經(jīng)濟觀察報說，碧桂園的凈借貸比、現(xiàn)金短債比兩項指標(biāo)處于良性狀態(tài)，目前正在進(jìn)一步下降資產(chǎn)負(fù)債率。在進(jìn)一步降低負(fù)債總額的前提下，憑借充足的土地儲備可以保持一個比較好的規(guī)模，也會讓指標(biāo)越來越良性。“監(jiān)管部門的本意，并非完全中斷高風(fēng)險企業(yè)融資的可能性，而是嚴(yán)格控制增量，主要目的是希望企業(yè)穩(wěn)增長和可持續(xù)發(fā)展。”上述參與座談會的人士說。(記者 陳博 陳月芹)