需求之下滿足雙方

有限服務(wù)連鎖品牌集團(tuán)，隨著旅游市場(chǎng)復(fù)蘇的加快，在賽道上同時(shí)做著兩件事：一是想方設(shè)法創(chuàng)立新的品牌，打造樣板間，在品牌項(xiàng)目投資展會(huì)上吸引新的客戶, 擴(kuò)大增量市場(chǎng)；二是對(duì)原有品牌的門店要求升級(jí)換代，將經(jīng)濟(jì)型的升級(jí)為中端，將中端1.0 版的升級(jí)為2.0 – 3.0 版本， 提升存量市場(chǎng)。兩件并行的事，同時(shí)為了滿足兩大需求：一是為了滿足顧客的與時(shí)俱進(jìn)消費(fèi)體驗(yàn)需求，二是為了滿足資本市場(chǎng)要求的持續(xù)增量維持股價(jià)的需求。有些集團(tuán)在當(dāng)下賽道上的雙行線上走在前列，有些集團(tuán)卻處于簽新拋舊的艱難行程中。

(資料圖)

品牌升級(jí)更新改造

在行業(yè)中，對(duì)于全服務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店而言，為了不動(dòng)產(chǎn)的保值增值，開業(yè)運(yùn)營(yíng)始，都會(huì)在每年的營(yíng)收中提取一定百分比的更新改造基金，在投資方委托國(guó)際品牌管理或國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)的雙方合作合約條款中，都有對(duì)更新改造基金的提取和保管、使用的明確規(guī)定，該項(xiàng)每年提取的基金都由投資方專項(xiàng)賬戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)資金一般在開業(yè)5年左右時(shí)間就某些設(shè)備或部位需要更新改造時(shí)動(dòng)用，以保證酒店持續(xù)有品質(zhì)的運(yùn)行，給消費(fèi)者支付價(jià)位的價(jià)值回報(bào)。

品牌升級(jí)屬于更新改造嗎？除了新簽合約，在原門店實(shí)行品牌升級(jí)，其實(shí)就是對(duì)門店的更新改造。對(duì)比租賃物業(yè)酒店而言，投資方?jīng)]有不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，一次投入裝修后基本沒有設(shè)置更新改造的專項(xiàng)基金賬戶，在加盟品牌開業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)，往往更多的是考慮投資回報(bào)的年限。確實(shí)也有部分租賃物業(yè)投資者，在租期到限被房東要求加租而感到房?jī)r(jià)天花板租金擠抹利潤(rùn)時(shí)，不得以退出行業(yè)。再次租賃該物業(yè)的新投資者，則會(huì)根據(jù)租金水平而更換升級(jí)品牌以平衡盈利點(diǎn)。

另一種情況是投資方租賃的是較長(zhǎng)期物業(yè)，有10 – 15年期限，加盟品牌經(jīng)營(yíng)一直比較順利，5年以后投資也大部分得到回報(bào)，但裝修風(fēng)格和設(shè)備設(shè)施有所陳舊，和同品牌的升級(jí)版相比，價(jià)格難以賣出前幾年的水平，品牌方會(huì)鼓勵(lì)換新升級(jí)版繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。作為租賃物業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)方，對(duì)于幾年賺取的利潤(rùn)再次投入往往猶豫不決，升級(jí)的內(nèi)容基本是在大堂區(qū)域增加咖啡吧、便利店、早餐提升價(jià)位和品種等，而整體更新提升會(huì)體現(xiàn)在智能化服務(wù)和時(shí)尚軟裝上，升級(jí)換新，投入增加了，運(yùn)營(yíng)成本是否會(huì)增加，原有的客戶是否為升級(jí)品牌的提升價(jià)格買單？能否賺取更多利潤(rùn)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題令投資方感到困惑，因?yàn)橥燃?jí)的品牌都在做相同的事，是否會(huì)從原來的出租率價(jià)格卷提升到新的內(nèi)卷？

資金保證持續(xù)發(fā)展

其實(shí)對(duì)于租賃物業(yè)的加盟投資方而言，糾結(jié)最多的還是資金投入問題，這些投資方很少有存儲(chǔ)更新改造的資金，就是運(yùn)營(yíng)得當(dāng)有理想贏利的，也會(huì)擔(dān)心再次投入的回本前景。投入沒有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，為品牌方進(jìn)行包裝，從換位思考的角度，加盟投資方的困惑和猶豫不難理解。如果品牌方能提供資金幫助以及品牌升級(jí)后的其他系統(tǒng)保障是否會(huì)得到雙贏的結(jié)果？行業(yè)中已經(jīng)有上市集團(tuán)在做這方面的嘗試。

如藝龍酒店科技正在對(duì)于行業(yè)中的存量市場(chǎng)進(jìn)行整合提升，其利用公司多年搭建的平臺(tái)，將多家運(yùn)營(yíng)多年的小型酒管公司納入平臺(tái)，運(yùn)用金融和會(huì)員體系，實(shí)行對(duì)酒管公司的扶持，同時(shí)推出“龍頭計(jì)劃”，該計(jì)劃包含億級(jí)資金支持、0元采購、物資補(bǔ)貼、管理費(fèi)減免等政策，幫助投資人在籌備開業(yè)、存量升級(jí)、物資采購等核心需求上給予扶持，這是一種與投資人共同成長(zhǎng)的態(tài)度和舉措。

最近錦江集團(tuán)也在深耕金融服務(wù)平臺(tái)，針對(duì)部分酒店存在短期資金需求或融資難等問題，聯(lián)合多家銀行機(jī)構(gòu)為投資人推出貸款服務(wù)，包括酒店新建、升級(jí)改造、供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)及日常運(yùn)營(yíng)等不同的資金需求，嘗試完成投、融、建、管、退的閉環(huán)。

更新改造，品牌升級(jí)是行業(yè)各品類企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵舉措，也是給一個(gè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)重新定位創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)。品牌方和投資方在品牌升級(jí)和更新改造問題上，應(yīng)該是利益的共同體。