2017年，汪總在華南某地級市投資了一家經濟型酒店。該酒店物業并不算優質，周邊多為工廠，但出于租金低、周邊競品少的考慮，當時為“新手小白”的汪總還是決定租賃下來。

在投測期，汪總被開發“忽悠”，原本預計投資700萬，實際卻用了1100萬。進入到經營期，因物業周邊某大橋施工，展示面本就不好的酒店，生意更是差強人意。

截止目前，酒店開業已超5年，回本仍遙遙無期。

(資料圖片)

以下內容來自汪總（化名）的自述：

01

物業不算優質

但租金低、競品少

物業是一幢獨棟的大樓，建成于2016年，位于市工業區的某市場內，雖然樓層不低，但相對靠后。就物業本身來說，是不算優質的，甚至都打不了及格分。

但對于當時剛下場投資酒店，為“新手小白”的我來說，以下兩大條件“誘惑”我租賃下該物業：

其一，區域內沒有連鎖品牌酒店，多為單體酒店、低端民宿、招待所等，即沒有實力相當的競爭對手；

其二，與房東洽談后，房東表示，可以給3年的免租期，且租金水平較低。

在考慮加盟的品牌時，經過投測，我們發現物業周邊多為工廠，未來住客多以商務人群為主，但是他們的住宿標準普遍不會太高。

于是，我們選擇加盟當地知名度較高的某連鎖經濟型酒店品牌。

在投測期間，品牌開發甚是熱情，他預測總投資額為700萬，預期RevPAR能達到180-200元，在常態化情況下，能夠讓我們在3年內收回投資。

在籌建期間，我們才意識到被開發人員“忽悠”了，他在投測期說的酒店總投資700萬，指的是客房總投資，并不含公區、店招、大堂還有加盟品牌的費用等。實際上，這家酒店總投資額花了1100萬，超出我們的預期400萬元。

另外，在裝修時，品牌方僅到工地兩三次。作為工程內行人，我認為工程人員在做前期的衛生防水這類關鍵隱蔽工程時，應在酒店駐扎。畢竟防水是酒店裝修的關鍵，一旦后期出現問題，影響巨大。

幸好我本身就是做工程出身的，因為對于籌建時間的把控有一定的經驗，酒店如期在4個多月內完成了裝修。

02

開業即“噩夢的開始”

入住率始終不達預期

關關難過關關過，在我的全流程跟蹤之下，酒店于2018年2月正式開業。

但沒成想，這才是“噩夢的開始”。

酒店開業后，入住率一直維持在60-70%之間，爬坡期還沒過，連接酒店與隔壁鎮的一座大橋開始拆除重建。

我認為，在與我們談租賃物業時，房東應該是知道這個消息的，但是為了盡快把酒店租出去，就沒有提前告知我們。

作為酒店投資人，我們自己也有很大失誤。其實大橋拆除的規劃，在2017年我們調研期間就已經出了公示，但是我們卻沒有留意到。

這座建成已20余年的大橋，是連接物業所在鎮與隔壁鎮重要的交通要道。因為建成較久，在2017年被判定為危橋。因結構拆除難度大等問題，僅有800多米長的大橋，拆除重建陸陸續續花費了4年的時間，直到2022年9月才重新通車。

因為大橋建設的關系，原來通向隔壁鎮的交通要道沒了，通行也需要繞路，出行全依賴另一條交通主干道，導致該主干道時常堵車，大大增加了了兩鎮間的通行時間。原本，往來兩鎮只需要10分鐘，大橋建設的近4年里，繞路加上堵車，耗時至少25分鐘。

對于酒店客人而言，在查詢路線時，得知到店不便，大多都不會選擇入住。

雪上加霜的是，2020年又遭遇了疫情，酒店OCC更是達到了新低，僅40-50%。

常態化情況下，酒店的RevPAR在160-170元之間，疫情期間，僅有150元左右。

03

不坐以待斃

想盡辦法提升酒店坪效與收益

在投測期間，品牌開發人員給未來酒店預測的OCC是80%左右。實際上，經營幾年下來，酒店的入住率目標始終未達成。

酒店區位不佳，加上疫情的影響，我也逐漸認清現實——入住率在短時間內無法得以提升，于是我們另辟蹊徑，想了一些辦法來提升坪效與收益，并增加住客的好評率：

其一，改造餐廳以提升坪效；

酒店一樓是大堂和自助餐廳。起初，該自助餐廳只是做對內住客的早餐，為了提升坪效，我們將這個200㎡的餐廳進行改造后，于2023年初正式對外營業。因為定價不高，且方便周邊上班族用餐，收益還是較為可觀的，在一定程度上也增加了坪效。

其二，提升酒店房價；

在與酒店管理團隊進行分析后，我們發現酒店的地理位置比較特殊，區域內沒有連鎖品牌酒店，多為單體酒店、低端民宿、招待所等，幾乎沒有實力相當的競爭對手。因此可以將酒店的房價往上漲，畢竟這家酒店是連鎖品牌酒店，認可度較高。

事實證明，雖然酒店房價有所提升，但是入住率卻沒有下降，總營收還是得到了小幅的增長；

其三，將閑置會議室改造成健身房，提升酒店檔次。

這家酒店在籌建期間，設計并落地了會議室，但經過一段時間的運營，管理團隊發現周邊會議團隊較少，尤其是在疫情期間，會議室幾乎處于閑置狀態，使用率很低。

店長與我商議后表示，既然使用率低不能帶來增收，那能否通過提升服務更改功能來優化客人的體驗感。

于是，我們就將會議室改造成健身房，能夠滿足住客隨時隨地的健身需求，同時提升了酒店檔次。

2023年起，疫情政策逐漸放寬，加上酒店附近的大橋也建成通車，酒店OCC逐漸回升至疫情前水準。

雖然我們做了各種努力，但物業區域已是固定性因素，OCC要得到大幅度的提升仍是“天方夜譚”。

據我們預計，這家酒店還需3-5年才能回本。

04

寫在最后

在次方點評以往的采訪中，提及投資酒店最重要的一環，大部分投資人都不約而同的表示物業選擇是重中之重。

一個酒店項目好不好，可不可以做，最核心的決策因素是位置。如果僅靠加盟好品牌，但是位置不好，也難以做成一家好的酒店。

在汪總的這次失敗的案例中，其作為新手投資人，投測期間沒有全面評估物業條件，在被租金優惠、競品較少吸引的同時，卻忽略了區域發展規劃。即使后期想盡了辦法，也一時難以扭轉局面。畢竟物業條件是無法改變的，入住率始終無法得到質的提升，自然回本周期也被大大拉長。

因此，次方點評認為，對于新晉酒店投資人來說，在下場投資酒店之前，要對酒店行業做全方面了解，包括對品牌、市場、物業定位、周邊城建規劃等。

另外，酒店是一種長期投資行為，通常租約在10-15年，時間跨度很長。投資人還是需要沉下心來做產品、做服務，方能提高酒店投資回報率，增加投資成功的可能性。