為持續(xù)性地監(jiān)測中國酒店市場的投資動態(tài)與趨勢，并為行業(yè)投資者提供切實可依的市場數(shù)據(jù)與趨勢參考，浩華攜手國際和國內(nèi)各主要酒店管理公司，依托厚海數(shù)據(jù)平臺，每半年度發(fā)布《中國大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報告》。此次為浩華的第十六次品牌簽約報告發(fā)布。

本文僅部分展示報告內(nèi)容看點。

《中國大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報告》旨在從簽約數(shù)量、定位層級、落位區(qū)位、開發(fā)體量、開發(fā)類型、管理模式等多角度為投資者提供中國酒店開發(fā)的趨勢性展望。截止本報告截止日，參與統(tǒng)計的酒店集團公司達到了29家，更加全面地呈現(xiàn)了中國酒店市場投資格局的變化。

【資料圖】

自2020年開始本報告統(tǒng)計所涵蓋的酒店管理公司數(shù)量大幅增多，為了確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可對比性，我們在本報告的主章節(jié)延續(xù)了2020年之前的統(tǒng)計口徑：即以2020年前加入統(tǒng)計的酒店管理公司為基數(shù)，對其酒店歷史簽約情況進行分析。而在2020年之后加入統(tǒng)計的酒店管理公司，我們在本報告附件中將其數(shù)據(jù)一并納入考量，匯總分析，以為行業(yè)提供更多維度的資訊參考。

2022年，中國大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約量為526家，同比下降28%，為近五年來歷史最低水平。從增長率看，2018年至2022年酒店簽約量的五年復合增長率為-2%。盡管2021年簽約量實現(xiàn)了后疫情時期的逆勢回暖，但整體簽約增長率自2018年起呈現(xiàn)波動下滑的態(tài)勢。

回顧2022年，地產(chǎn)「三道紅線」調(diào)控政策的效力凸顯，作為酒店投資的傳統(tǒng)主力軍，各大房企在投資酒店領(lǐng)域明顯采取收縮策略。再者，中國高速發(fā)展的經(jīng)濟基底邏輯已發(fā)生改變，從高速轉(zhuǎn)向高質(zhì)發(fā)展，投資市場勢頭已漸緩。此外，俄烏沖突引發(fā)世界變局，波及多邊貿(mào)易體系；疫情跌宕反復，全球供應鏈遭遇了嚴重的供給沖擊；美聯(lián)儲加息導致經(jīng)濟增速放緩，引發(fā)資本市場劇烈波動。盡管在「動態(tài)清零」政策下，過去一年國內(nèi)疫情形勢總體平穩(wěn)，但作為文化和經(jīng)濟中心的北京、上海等地疫情反復，使得國內(nèi)整體經(jīng)濟的恢復受到顯著沖擊。2022年，酒店投資市場在經(jīng)濟環(huán)境和旅游市場的寒冬中面臨嚴峻考驗。

2022年中檔及以上各定位層級的酒店簽約量較去年均有所下滑，其中奢華及超高檔酒店的降幅較高，分別為-42%和-39%，其次是高檔（-30%）和中高檔（-29%）酒店，中檔酒店同比降幅（-25%）最低。

作為一直以來推動簽約量上漲的主力，中檔酒店的簽約量（275家）本次也大幅下落，跌至疫情以來的最低水平。中檔酒店基于健康投資回報驅(qū)動的商業(yè)邏輯使得投資主體在經(jīng)濟環(huán)境不確定時通常采取更為審慎保守的投資態(tài)度，暫時觀望市場形勢或直接擱置投資計劃。盡管如此，從各定位層級的占比來看，中檔酒店簽約量依舊超過半數(shù)（52%），相比2021年的占比甚至小幅回升。對比投資門檻更高、回報周期更長的高奢酒店，中檔酒店廣大堅實的需求基礎使其投資降幅相對更為可控。

國內(nèi)旅游業(yè)伴隨著2022年底「新十條」的頒布迎來了疫情三年來最重大的根本性轉(zhuǎn)機，酒店投資市場也逐漸迎來復蘇。但總體而言，經(jīng)歷疫情重大洗禮后的中國酒店市場，投資理念更趨理性，投資技巧越發(fā)成熟，市場投資高峰期已明顯步入退潮時期。

對比最近五年簽約酒店的城市分布情況，一線城市的簽約量占比基本維持在12%左右。2022年一線城市在投資總量收縮的大環(huán)境下，簽約酒店數(shù)量下滑到60家，其中有近四分之一源于物業(yè)改造簽約。與此同時，二線城市2022年簽約量為214家，較去年減少近24%，然而相比其他層級城市，二線城市占比略有回升。多元化的酒店產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)業(yè)遷移、和區(qū)域經(jīng)濟建設帶動二線城市發(fā)展，使其酒店市場的長期需求前景看好，尤其是一些具備優(yōu)質(zhì)增量空間的新晉強二線城市，其簽約量直逼、甚至超過了部分一線城市。

自2020年起，三線城市及以下城市簽約量占比超過二線躍居榜首。2022年三線城市簽約量為227家，其中中檔酒店占據(jù)了半壁江山。隨著國內(nèi)新型城鎮(zhèn)化的深度推進以及各大酒店管理公司加大對下沉市場的滲透，基數(shù)龐大的三線城市作為投資增量主戰(zhàn)場的地位越發(fā)明顯。然而，由于三線及以下城市市場受限于經(jīng)濟規(guī)模總量及經(jīng)濟水平，酒店市場缺乏價格深度，更多簽約為經(jīng)濟型市場產(chǎn)品的向上升級，以中檔酒店簽約為主。

在一線城市中，2022年北京酒店簽約量達到20家，近五年來首次同時超過上海和深圳，躍居成為2022年簽約數(shù)量最多的一線城市，較去年同期增長5%。在核心城區(qū)土地資源緊缺的客觀條件限制之下，北京的新增簽約主要來自非核心城區(qū)的中檔及中高檔酒店，以上兩個定位的新增酒店占比超過八成。盡管疫情期間北京酒店業(yè)績景氣指數(shù)持續(xù)位居一線城市末位，但基于北京優(yōu)秀的需求基礎及可控的酒店投資增量與存量更新，投資者持續(xù)看好北京酒店市場。

相比之下，在后疫情時期經(jīng)濟復蘇疲軟的背景下，上海、深圳及三亞的簽約量都有不同程度的下降。而廣州市場實現(xiàn)小幅增長，簽約量達到了13家，較2021年增長30%，主要得益于在粵港澳大灣區(qū)重大利好政策激勵下的中高檔及高檔酒店品牌的發(fā)力。

重點二線城市中，成都在2022年以26家酒店的簽約量領(lǐng)跑二線城市，同比增長率13%。其中，中檔及中高檔酒店占比超四分之三。作為西南地區(qū)的核心城市，成都「雙核發(fā)展，一城多市」的規(guī)劃有利于酒店業(yè)版圖的拓展。天府機場的建成、高鐵出川通道的建設等一系列交通規(guī)劃的推進，以及打造“國際會展之都”的會展業(yè)政策，使得南部天府新區(qū)的酒店市場得以快速拓張。

長沙（18家）、武漢（16家）和蘇州（15家）的酒店簽約量也呈現(xiàn)出逆勢上漲的趨勢，相比2021年分別增長29%、33%和114%。長沙作為華中地區(qū)的「門戶城市」之一，旅游休閑標簽特色鮮明，城市營銷能力強，吸引投資者目光；而蘇州在長三角一體化、蘇南國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級和擴建等眾多利好因素的刺激下，簽約量有顯著提升；蘇州簽約酒店主要以中檔及中高檔定位產(chǎn)品為主，布局圍繞交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及新建綜合體項目展開。

目的地酒店簽約數(shù)量持續(xù)走低，2022年簽約量僅為25家，較去年下滑52%，與疫情前（2019年簽約酒店59家）相比，差距甚遠。在地產(chǎn)下行的大環(huán)境下，依托地產(chǎn)開發(fā)的文旅項目投資邏輯發(fā)生了明顯逆轉(zhuǎn)。高昂的開發(fā)資金門檻也使得投資商在經(jīng)濟環(huán)境不明朗的情況下觀望情緒濃郁。此外，2022年目的地酒店運營業(yè)績受創(chuàng)明顯，創(chuàng)下疫情以來最低表現(xiàn)。在這樣的大環(huán)境下，投資者對目的地市場的投資慎之又慎，簽約量大幅下跌。

在目的地市場全面萎縮的情況下，西南市場簽約量為8家，在各個區(qū)域中最高，占總目的地簽約量的近三成。以資源為驅(qū)動，西南地區(qū)多變的地貌環(huán)境、豐富的生物資源和多樣性民族文化，為目的地產(chǎn)品的開發(fā)奠定了優(yōu)秀的基底稟賦。盡管疫情反復導致2022年業(yè)績影響明顯，但三年疫情期間西南一眾目的地的崛起也使得投資商看到長期投資的機遇所在，因此西南目的地市場投資總量盡管有所下滑，但相對堅挺。

從2022年簽約酒店的地域分布來看，長三角地區(qū)酒店簽約量為115家，雖然較去年同期減少了23%，但仍然領(lǐng)跑全國，可見其雄厚的經(jīng)濟基礎和優(yōu)渥的自然資源稟賦為酒店投資開發(fā)帶來持續(xù)動力。

華中和渤海灣地區(qū)酒店簽約量緊隨其后，分別為79家和78家。這兩個地區(qū)的酒店簽約量近半數(shù)集中在區(qū)域的核心城市。華中地區(qū)主要靠長沙和武漢，而渤海灣地區(qū)主要靠北京、濟南和青島輻射帶動眾多中低線城市。同樣地，在粵港澳大灣區(qū)政策的戰(zhàn)略加持下，珠三角地區(qū)享有城市群一體化發(fā)展的巨大紅利，在整體經(jīng)濟下行的環(huán)境下，酒店簽約量依然有66家，接近疫情前2019年（70家）的水平，占總簽約量的13%。西南地區(qū)的頭部效應更加顯著，成都和重慶兩地的簽約量占據(jù)了西南市場（64家）的半壁江山。

2022年酒店簽約項目中，新建酒店為445家，雖然較去年同期減少23%，但仍然為市場主導投資類型，占比超過8成。

對比各層級城市，隨著城市層級的提高，市場發(fā)展愈發(fā)成熟，翻新改造及其他存量更新酒店數(shù)量也隨之提升。土地資源稀缺及存量酒店逐漸進入衰退期催生酒店產(chǎn)品加速迭代更新以充分釋放物業(yè)價值。從數(shù)據(jù)看，一線城市翻新改造項目占比22%，在各城市層級中占比最高，與疫情前2019年基本持平（占比23%），存量改造趨勢較為穩(wěn)定。

從簽約品牌的定位層級分布來看，由于品牌標準相對簡單且能夠適配多樣化存量空間，中檔及中高檔酒店成為近九成翻新改造項目選擇的簽約對象，是消化存量物業(yè)的絕對中堅力量；而在新建投資中，高檔及以上定位占據(jù)半壁江山。然而總體而言，在經(jīng)濟增長下行、地產(chǎn)紅利消退與市場周期性供給過剩的背景下，酒店業(yè)已步入更為理性務實的開發(fā)周期。

回顧過往五年的客房體量變化，可以看到150間客房以下的小型簽約產(chǎn)品占比不斷攀升，逐漸擠壓150間至300間客房的中小體量和300間客房以上的中大體量酒店產(chǎn)品的空間。2022年，小型簽約酒店產(chǎn)品已經(jīng)超過半數(shù)。

首先，由于市場新增簽約的產(chǎn)品定位仍然以中檔及中高檔為主，而泛中檔產(chǎn)品的產(chǎn)品類型又以精選服務為主，專注客房運營，精簡配套設施，以助力酒店產(chǎn)品經(jīng)營效率的提升，小體量酒店的占比自然有所提升；其次，在市場暫時性供給過剩的環(huán)境下，為減輕開發(fā)和運營壓力，充分利用有限空間，提高坪效，投資者在新建與改造物業(yè)時也在主動控制規(guī)模，謹慎把控投資強度；更重要的是，隨著酒店投資回歸商業(yè)投資本質(zhì)，疫情催化推動行業(yè)進化調(diào)整，投資者愈發(fā)以市場需求為驅(qū)動，投資更趨務實，因此各層級酒店的平均客房量均呈現(xiàn)出波動下降的趨勢。

就管理模式而言，特許經(jīng)營模式仍占據(jù)市場主導且影響力不斷擴大。2022年，伴隨著特許經(jīng)營模式的主力泛中檔酒店簽約占比的回升，特許經(jīng)營模式比重亦迅速提升，在2022年占比達到了73%。

從定位層級分布來看，特許經(jīng)營模式持續(xù)向高檔滲透。一直以來，高檔市場主流品牌的管理模式以委托管理為主，而以客房運營為主的中檔品牌，由于其運營門檻相對較低，因此率先開啟了特許經(jīng)營的管理模式。在2022年簽約的中檔品牌中，超九成的酒店選擇了特許經(jīng)營模式。值得注意的是，2022年新簽約高檔品牌中有四成采取了特許經(jīng)營模式，超高端簽約中特許占比也達到了16%。隨著中國酒店市場越趨成熟，酒店業(yè)主經(jīng)驗更趨豐富，特許經(jīng)營將持續(xù)加大在高奢層級層級的滲透率。

總體而言，在經(jīng)濟大環(huán)境下行、地產(chǎn)調(diào)控政策效力凸顯、國際形勢復雜、國內(nèi)疫情多點爆發(fā)等多重負面影響下，2022年酒店簽約數(shù)量大幅回落，投資市場受挫嚴重。但值得行業(yè)關(guān)注的是，2022年中國酒店市場投資簽約所呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢也昭示著中國酒店投資市場愈發(fā)成熟理性。當時代紅利的浪潮逐漸褪去，中國酒店行業(yè)將在各位同仁的攜手努力之下，洗盡鉛華，重新出發(fā)。