相較于二手房市場的降溫，北京新房市場“人氣”尚有余熱。

“五一”小長假期間，北京商報記者走訪調查發現，北京新房市場受到假期人流的惠及，一些熱門板塊的優質項目，案場客戶到訪量增長明顯，疊加“特價”“價格倒掛”“買房送車位”等促銷，以及第三方中介的引流，迎來了今年以來的“第二波熱度”，甚至部分出險房企的項目人氣也開始回升。

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“第二波流量”

“人氣最好的時候還是在今年2月，‘五一’小長假期間屬于第二波流量。”5月3日，在北京昌平文源府售樓處，一位臨時接待北京商報記者的客戶經理介紹，從“五一”小長假第一天開始，到訪客戶就有明顯增長。“如果是提前預約的客戶，會安排分批接待，直接到訪的客戶，在緊急狀態下可能會安排集中接待，一帶多也不是沒有。”

無獨有偶，在朝陽青云上府售樓處，銷售人員李海榮（化名）告訴記者，“五一”小長假期間，每天來看房客戶確實明顯增多，成交量也出現了好轉。

在被問及“第二波流量”究竟是意外還是意料之內，上述兩位銷售人員均表示“還算是意料之內”。

“原本每年‘五一’不出京且有購房需求的人就會啟動看房，今年前期鋪墊也比較多，對客戶蓄水池摸得也有點底，我們索性就連市了。”

所謂摸底，便是各家開發商給出的“五一”特惠。

據上述文源府客戶經理透露，為了在“五一”小長假期間聚攏人氣，項目也給出買房送車位的優惠。“目前北京設置了商品房銷售指導價，所以在價格方面沒辦法有太大讓步，不過一個車位也將近20多萬了，這一活動僅有假期的5天期限。”

買房送車位之外，也有項目主打“特價”“一口價”等操作。

在李海榮向記者展示的當天簽約房源中，記者注意到所簽約房源均價要低于該項目的銷售指導價。李海榮也承認，“出貨”快的主要原因也是在于價格“讓利”，項目為了聚攏人氣，有“特價”“一口價”等操作。

但并非所有項目都像李海榮提到的“連市”。

同樣位于“海淀北”的越秀星樾，因節前出清過快，售樓處在“五一”進入半休假狀態。記者在現場看到的更多是退意向金的客戶，而不是買房的客戶。“項目整體銷售大概900套房源，期房和現房各一半。目前期房只能等清退了，而且清退房源也主要以之前的意向客戶為主，新客戶基本上只能等現房。”項目現場值班人員如此回應。

“市場尚未完全恢復”

雖然北京新房市場“人氣”尚有余熱，但反映到數據層面卻并不理想。

中指5月4日發布的數據顯示，2023年“五一”期間（4月29日-5月3日），北京成交面積約1.4萬平方米，較2022年同期下降約65%。

“新房的網簽要比二手房往往節奏更慢，有的甚至半年以上。”一位業內資深分析師告訴北京商報記者，之所以有如此反差，主要有兩方面原因：一方面是網簽數據的滯后性，短期趨勢變化不宜作為樓市走勢的判斷依據；另一方面也是北京新房市場冷熱不均的現象，優質項目遭“搶”，老大難項目仍無人問津。“目前開發商的一些讓利動作，也說明市場尚未完全恢復。”

合碩機構首席分析師郭毅表示，可以看到當前北京優質新房項目不少，但老大難項目也占比頗大，冷熱不均的分化狀態，受到供需雙方的共同推動。“資源分配不均衡，區域界面成熟度也不一樣，大家買房會集中在高價值區域，這些區域更具備確定性，因此房企拿地也主要集中在確定性地塊。”

4月28日，北京成功出讓兩宗分別位于通州和朝陽的住宅用地，總成交金額63.6億元，此次地塊出讓表現依然冷熱分明，朝陽地塊底價出讓，通州地塊則觸頂“雙上限”。

價格指標不再排第一位

北京商報記者此次走訪也注意到一個特別有意思的現象，購房者在選擇樓盤時不再是單個區域進行比較，而是多個區域的同類樓盤進行比較。對于樓盤選擇也更加理性，傾向于優質區域、高性價比的項目，價格指標不再排第一位。

在文源府售樓處，一對中年夫妻透露，他們目前雖然住在豐臺區，但“五一”期間看房范圍涉及豐臺、昌平、通州、朝陽等多個區域。“要多走、多看、多對比，選擇范圍彈性更大，這樣也容易選到理想型，現在已經不計較南北差異了。”

與這對夫妻的觀點類似，走訪期間，記者也了解到，跨區域看房的購房客群并不在少數，“理想型”也是他們認為的確定性。在他們眼中，區位、配套、戶型以及可以適配的價格同等重要。

出險房企項目開始回流

除優質項目人氣旺外，北京商報記者在走訪期間注意到，部分出險房企在成功處理債務問題后，旗下項目的熱度開始回流。

在朝陽的融創旗下朝陽壹號售樓處，5月3日當天的人流量可以用“可觀”來形容。在談及融創此前的債務危機時，有購房者承認，是知道開發商爆雷狀況的，但目前融創已經有恢復的信號，所以才打算提前關注。“未來開發商可能會為了快速回籠資金，打出更低的價格優惠，這也是我們來了解此類房源的原因所在。”

郭毅稱，雖然購房者信心回歸，但好的項目才能促進成交，未來市場政策的“寬松”至關重要。“相較于二手房，北京新房市場下行速度并沒有那么快，但5月后，如果市場還不給到積極的政策信號，那么可能從數據面上看，就會出現一個比較明顯的下行。”

中指研究院分析師孟新增表示，進入二季度，去年積壓需求已基本釋放結束，但居民收入及就業預期尚未扭轉，市場仍面臨下行壓力。短期來看，在市場企穩恢復前，需求端政策仍有望繼續出臺，一線城市調控或以微調為主，因區施策。二線城市政策放松力度將持續加強，核心區外有望逐步取消限制性政策，或對市場信心和市場預期起到積極作用。

在孟新增看來，伴隨著各地政策進一步優化調整以及宏觀經濟的穩步修復，二季度全國房地產市場或逐漸趨穩，全國商品房銷售面積環比或小幅增長，但城市分化行情加劇，熱點城市在政策優化以及供給端改善等因素帶動下，市場活躍度有望保持，但多數城市市場調整壓力仍然較大。

北京商報記者 王寅浩