觀點網(wǎng)處于資產(chǎn)重組階段的珠海國企格力地產(chǎn)(600185)，于4月21日正式發(fā)布2022年年度報告。

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今年1月底，該公司就曾預(yù)告將因計提減值準(zhǔn)備而錄得大幅虧損，如今外界將得以對業(yè)績公告有更全面的了解。

年報披露，格力地產(chǎn)2022年錄得營業(yè)收入40.46億元，同比減少43.27%；歸母凈利潤為-26.84億元，同比減少682.83%；扣非歸母凈利潤為-21.20億元，同比減少558.91%，兩項利潤指標(biāo)均處于業(yè)績預(yù)告區(qū)間的虧損最大值。

其中，格力地產(chǎn)計提了各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計17.88億元，由此減少歸母凈利潤及歸母權(quán)益分別達17.85億元。

和其他房企類似，新冠疫情及房地產(chǎn)下行成了該公司計提的主要原因。

從房地產(chǎn)主業(yè)觀察，格力地產(chǎn)去年無論是新增銷售還是結(jié)轉(zhuǎn)的均價都出現(xiàn)了下降，結(jié)轉(zhuǎn)均價更是下降接近4成、回到2020年水平。

同時更需關(guān)注的是，由于拿地動作減少，其房地產(chǎn)儲備至去年底僅剩下重慶項目，待結(jié)轉(zhuǎn)面積也僅剩下不足8萬平方米。

盡管在新的戰(zhàn)略版圖中，房地產(chǎn)仍將是格力地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊之一，但從資產(chǎn)現(xiàn)狀及重組的方向看，以免稅品銷售為核心的大消費產(chǎn)業(yè)已基本明確是該公司的發(fā)展主思路。

過去幾年，格力地產(chǎn)陸續(xù)在為轉(zhuǎn)型做并購，新業(yè)務(wù)能多大程度扭轉(zhuǎn)業(yè)績?nèi)猿錆M不確定性。

業(yè)績現(xiàn)狀

格力地產(chǎn)提及，受房地產(chǎn)市場行業(yè)周期影響，為加快存貨去化、加速資金回籠、盤活存量資產(chǎn)，2022年，公司基于謹慎性原則，按照存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額，對部分項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，投資性房地產(chǎn)公允價值也大幅下降。

觀點新媒體查詢，2022年初，格力地產(chǎn)存貨賬面余額235.73億元，較賬面價值233.54億元僅計提存貨跌價準(zhǔn)備約2.19億元；至年底賬面余額微降至230.54億元，但賬面價值僅剩余211.68億元，涉及存貨跌價準(zhǔn)備18.86億元。

根據(jù)公告，最終格力地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計17.88億元，資產(chǎn)范圍包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、在建工程、商譽，占公司2022年經(jīng)審計的歸母凈利潤絕對值的66.61%。

受到計提資產(chǎn)減值的拖累，格力地產(chǎn)去年歸母凈利潤降至-26.84億元，歸母權(quán)益降至63.35億元。假如剔除這部分影響，歸母凈利潤大約為-9億元，仍為虧損的一大原因是該公司的投資性房地產(chǎn)公允價值也出現(xiàn)下降，由此變動產(chǎn)生的非經(jīng)常損益達到-5.36億元，上年同期為155.75萬元。

回到主營業(yè)務(wù)自身，房地產(chǎn)作為營收貢獻占比達84.35%的核心業(yè)務(wù)，去年錄得營收34.13億元，同比減少46.15%；該業(yè)務(wù)毛利率27.56%，2020年、2021年同期則分別為37.74%、31.07%，毛利水平呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

均價角度看，格力地產(chǎn)去年結(jié)轉(zhuǎn)收入34.13億元，所對應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)均價減少39.56%至2.03萬元/平方米，僅稍高于2020年同期水平。在過去幾年房地產(chǎn)拿地成本相對較高的情況下，結(jié)轉(zhuǎn)均價下降最終直接拉低了盈利水平。

實際上，該公司的新增銷售同樣出現(xiàn)了均價下降的跡象，去年實現(xiàn)新增銷售金額40.55億元，同比微減2.19%，均價則下降7.67%至2.55萬元/平方米，創(chuàng)下三年最低紀錄。

以位于珠海西部的格力雙子星項目為例，去年9月下旬市場消息顯示，項目于此前半年前售價1.55萬元/平方米，當(dāng)時降至0.98-1.10萬元/平方米；今年3月，項目推出最高優(yōu)惠18萬的營銷動作，部分限時秒殺房源均價在1.03-1.19萬元/平方米之間。

不過，去年格力地產(chǎn)的銷售費用錄得1.51億元，同比減少19.30%，降幅大于同期銷售額；管理費用4.90億元，同比減少5.36%，反映企業(yè)在壓降成本方面取得了一定成效。只是由于營收降幅過大，該公司的銷售費用率、管理費用率同比分別上升1.11個點、1.67個點至3.72%、4.13%。

即便如此，由于土儲的萎縮，格力地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性方面仍面臨不小挑戰(zhàn)。去年其在建項目主要包括珠海、上海、重慶、三亞共計6個項目，在建建面100.45萬平方米，已竣工面積17.88萬平方米。

在結(jié)轉(zhuǎn)層面，該公司待結(jié)轉(zhuǎn)面積僅有7.68萬平方米，同樣是三年最低水平，維持營收規(guī)模就意味著要持續(xù)推動項目開工建設(shè)并入市銷售。

報告期末，格力地產(chǎn)持有待開發(fā)項目只剩重慶項目一個，土地面積33.91萬平方米，計容建面68.87萬平方米。

重組未來

經(jīng)歷艱難的一年后，房地產(chǎn)市場于2023年出現(xiàn)了一定的回暖跡象，尤其是上海、深圳等地等地的樓市成交反彈明顯，房企的銷售也出現(xiàn)了增長。

今年1月中旬，上海前灘格力海德壹號項目自2014年拿地后首次啟動認購。項目拿地均價6.58萬元/平方米，認購時推出163套房源，均價12.98萬元/平方米，實際獲認購639組，最終項目開盤售罄。

數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)2023年1-2月共實現(xiàn)簽約面積5.8萬平方米，同比增加395%；簽約金額43.27億元，同比增加1332%，已高于去年全年銷售業(yè)績。

對于2023年，格力地產(chǎn)并未提及地產(chǎn)的具體發(fā)展目標(biāo)。其于年報中表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將改變傳統(tǒng)開發(fā)模式，深挖潛在優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源，探索多種開發(fā)合作模式，進一步增強板塊盈利能力。

取而代之的是近三年一直強調(diào)的轉(zhuǎn)型方向，具體確立了以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的大消費產(chǎn)業(yè)、發(fā)展可期的生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、堅持精品化路線的房地產(chǎn)業(yè)三大板塊齊頭并進的全新戰(zhàn)略格局。

按照此前披露的重組交易方案，格力地產(chǎn)擬以交易對價89.78億元收購珠海免稅集團100%股權(quán)，其中通過增發(fā)股份支付76.31億元，現(xiàn)金支付13.47億元；同時募集配套資金不超過70億元。

過往格力地產(chǎn)為了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，接連出手并購資產(chǎn)，包括2020年5月收購珠海免稅集團同時宣布以17.26億元購買科華生物(002022)18.63%的股權(quán)，為進軍大健康業(yè)務(wù)進一步奠定基礎(chǔ)。不過，由于盡調(diào)工作不充分，僅時隔一年，2021年5月，該公司便宣布以19.5億元出售科華生物股份(600201)。

與之相比，珠海免稅集團一方面同隸屬于珠海國資委，資產(chǎn)質(zhì)量方面更容易把關(guān)，另一方面珠海國資委方面還向格力地產(chǎn)就免稅業(yè)務(wù)的利潤做出承諾，為后者轉(zhuǎn)型提供了支撐。

2020年、2021年及2022年1-11月，珠海免稅集團營業(yè)收入分別為11.55億元、17.76億元及15.13億元，歸母凈利潤2.82億元、5億元及1.7億元，對應(yīng)凈利率分別為24.42%、28.15%、11.24%。

按照業(yè)績承諾，2023年至2025年，珠海免稅集團實現(xiàn)的凈利潤分別不低于5.17億元、5.67億元及6.20億元。若本次交易實施完畢的時間延后，則業(yè)績承諾補償期間順延。

從效益創(chuàng)造的角度看，免稅業(yè)務(wù)對格力地產(chǎn)的利潤修復(fù)或遠大于傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對于負債表的潛在優(yōu)化同樣具備空間。去年11月底珠海免稅集團資產(chǎn)負債率僅30.48%，若完成交易，同期格力地產(chǎn)資產(chǎn)負債率將從72.60%降至71.41%。

由于交易尚未完成，格力地產(chǎn)仍被外界視作地產(chǎn)上市公司，去年底資產(chǎn)負債率同比上升8.91個點至79.07%，有息負債余額178.40億元，對應(yīng)有息負債率58.96%。期末公司短期借款、一年內(nèi)到期非流動負債合計106.60億元，現(xiàn)金短債比約1.37倍。

反映在估值上，截止到3月21日收盤，格力地產(chǎn)跌3.34%至7.81元，較52周最高13.80元縮水43.41%，目前市值147億元。