地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

房地產(chǎn)很久沒(méi)享受過(guò)

“眾星捧月”的感覺(jué)了，

(資料圖片僅供參考)

現(xiàn)在隨著機(jī)構(gòu)下場(chǎng)、政策托底，

市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，

久違的感覺(jué)仿佛又回來(lái)了，

但這并非真相的全部。

2023-2-23

這兩天，房地產(chǎn)又迎來(lái)一股重要的做多力量。

證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，明確了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

這既是 2018 年涉房私募基金備案暫停后首次打開(kāi)，也是 " 第三支箭 "、" 金融 16 條 " 的進(jìn)一步細(xì)化落地。

房地產(chǎn)股權(quán)融資又敞開(kāi)了一道新口子。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金帶來(lái)的想象空間是巨大的。

一方面，它可以合法合理避開(kāi)限購(gòu)，沒(méi)有購(gòu)房資格的大玩家們現(xiàn)在也能通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)基金，間接買(mǎi)入看好的一線城市核心板塊資產(chǎn)；另一方面，潛在的杠桿效應(yīng)提高了“小錢(qián)”撬動(dòng)“大資產(chǎn)”的能力；此外，還可以完美避開(kāi)房地產(chǎn)稅。

接下來(lái)，咱就看如何落地表演就行。

說(shuō)到表演，最近真是一出接著一出，而且唱得都是“眾星捧月”的戲。

比如，財(cái)政部部長(zhǎng)這兩天發(fā)話稱(chēng)：

“用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，加大保障性租賃住房供給，配合做好保交樓、穩(wěn)民生工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。”

各地政策跟進(jìn)更是迅速。

什么下調(diào)首套房貸利率都是基操勿6，接力貸、連心貸才叫一個(gè)會(huì)整活。

看待市場(chǎng)的風(fēng)向也陡然變了。

尤其是在之前《房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策需更精準(zhǔn)，防止房?jī)r(jià)重回過(guò)快上漲軌道》一文發(fā)出來(lái)后，仿佛瞬間點(diǎn)燃了所有人的信心，關(guān)于樓市回暖，甚至即將小漲、大漲的聲音俯拾皆是。

氣氛渲染到這，樓市不回暖好像有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去了。

中介瘋狂喊話

業(yè)主醞釀漲價(jià)

周末看房得排隊(duì)，片區(qū)某品牌中介兩天做了300萬(wàn)元的傭金，越來(lái)越多人開(kāi)始談?wù)撡?gòu)房打新，還有房源加價(jià)10多萬(wàn)成交……

樓市的回暖，藏在這些許久未見(jiàn)的現(xiàn)象之中。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月16日發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量36個(gè)，較上月增加21城；下跌城市33個(gè)，較上月減少22城。二手住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量為13個(gè)，較上月增加6城；下跌城市57個(gè)，比上月減少6城。

其中，新房上漲城市數(shù)量自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)下跌城市數(shù)量。

尤其是北上廣深等核心城市，量?jī)r(jià)方面都迎來(lái)回暖趨勢(shì)。

價(jià)格方面，1月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。

“領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)群里通知了，下周一開(kāi)始我們裝修包就要漲價(jià)500元/㎡了”。

南京、無(wú)錫、紹興等地樓市甚至有不少開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)要收回樓盤(pán)折扣。

怪不得最近朋友圈里房產(chǎn)中介都在瘋傳一句話——

“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”。

成交量方面，拋開(kāi)存在網(wǎng)簽滯后影響的新房，聚焦二手房市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)，近期四大一線城市成交明顯升溫。

上周(2月13日-19日)，北京二手住宅成交3761套，創(chuàng)下20周新高；

上海二手房住宅上周成交量超4800套，日均成交量約685套，按照目前上海二手房住宅的成交量推算，全月總成交量估計(jì)會(huì)在1.7萬(wàn)套左右，超過(guò)去年10、11月，站上1.5萬(wàn)套的上海二手房榮枯線；

深圳上周二手房交易錄得881套，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，而2022年，深圳二手房平均每周成交量?jī)H為500套左右；

廣州上周共成交1554套新房，環(huán)比漲幅達(dá)24.92%。

不止是北上廣深，上周杭州、成都、南京、蘇州、青島等多個(gè)熱點(diǎn)城市也相繼傳來(lái)樓市升溫的消息。

上周杭州新建商品住宅成交面積近23萬(wàn)平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。

據(jù)說(shuō)，上個(gè)月還準(zhǔn)備拋售的業(yè)主，突然轉(zhuǎn)念打算醞釀漲價(jià)了。

觀念一變，商機(jī)無(wú)限。

還有某小區(qū)，一業(yè)主慫恿鄰居漲價(jià)賣(mài)房，最后自己的房子以小區(qū)相對(duì)低價(jià)位迅速出貨。

漲價(jià)去庫(kù)存這套，算是整得明明白白。

一個(gè)一線滯銷(xiāo)盤(pán)

背后的回暖真相

2月17日，深圳龍崗信城縉悅花園祭出大殺器：

“3成首付只需30萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商送60萬(wàn)元不用還”。

市場(chǎng)不是回暖了嗎？

不是有很多樓盤(pán)收回折扣嗎？

咋還有一線城市樓盤(pán)白送60萬(wàn)首付？

不科學(xué)啊！

結(jié)果，就在次日，該項(xiàng)目因擾亂市場(chǎng)被相關(guān)部門(mén)查處，官方回答是——

“開(kāi)發(fā)商這個(gè)行為相當(dāng)于私自下調(diào)備案價(jià)。優(yōu)惠幅度太大，前期以較小優(yōu)惠買(mǎi)房的購(gòu)房者則會(huì)產(chǎn)生心理不平衡，進(jìn)行上訪。”

隨后，信城縉悅花園發(fā)布聲明闡述了促銷(xiāo)的原因——

“在市場(chǎng)、行業(yè)、疫情的多重影響下，項(xiàng)目銷(xiāo)售滯緩。為促進(jìn)銷(xiāo)售，項(xiàng)目對(duì)部分房源制定了價(jià)格優(yōu)惠促銷(xiāo)策略。”

銷(xiāo)售滯緩到什么程度？

半年多的時(shí)間，二期去化率僅3%。

事實(shí)上，這個(gè)案例透露出這一輪樓市回暖趨勢(shì)背后我們最需要看清的真相。

首先，需要清晰看到，這一輪樓市回暖沒(méi)那么轟轟烈烈，只是局部現(xiàn)象。

即便是在一線城市，也存在很普遍的滯銷(xiāo)現(xiàn)象，倒逼不少項(xiàng)目不得不以價(jià)換量。而且當(dāng)前回暖更多局限在二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)的回暖還相對(duì)弱勢(shì)。

所以，2023年不要盲目跟風(fēng)，不要聽(tīng)風(fēng)就是雨，不要相信什么普漲大漲，跟著趨勢(shì)走，“謹(jǐn)慎的樂(lè)觀”很重要。

樂(lè)觀是做長(zhǎng)線價(jià)值投資的底色，謹(jǐn)慎是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的必備技能，也就是說(shuō)今年耐下心來(lái)，選對(duì)城市，選好地段，選好房企依舊是置業(yè)核心邏輯。

同時(shí)，不要就盯著那個(gè)幾個(gè)區(qū)域幾個(gè)盤(pán)子看，還得看土拍。

春江水暖鴨先知，尤其看民企做了什么，通過(guò)他們的拿地?zé)崆楹苋菀着袛嗄男┏鞘小⒛男┌鍓K是真正迎來(lái)回暖。

從杭州21日完成的2023年首輪集中供地來(lái)看，優(yōu)質(zhì)板塊的地塊成為濱江、華潤(rùn)、建發(fā)、綠城、招商等眾多房企爭(zhēng)奪的對(duì)象。

此次共計(jì)成功出讓13宗地塊，共有8宗地塊封頂搖號(hào)，總出讓金額達(dá)182.2億元，整體溢價(jià)率9.3%，保持高位。

其中，最熱門(mén)的蕭山市北地塊更有60家參與搖號(hào)。

另外，民企拿地積極性徹底被這些優(yōu)質(zhì)地塊調(diào)動(dòng)起來(lái)了，民企共計(jì)拿地7宗，超過(guò)半數(shù)。

濱江再度成為本輪土拍最大贏家，自集中供地以來(lái)，濱江一共在杭州拿地46宗含宅地塊（全口徑數(shù)據(jù)），成為最大的“地主”。

除濱江以外，浙江中豪、中騰置業(yè)、杭州富陽(yáng)山水、偉星等浙系民企本次均有斬獲。

為什么市場(chǎng)的回暖要拿民企照鏡子？

畢竟，如果這個(gè)時(shí)候，兜里幾乎都沒(méi)錢(qián)的民企還大手筆下決心拿地，那一定是有備而來(lái)，至少對(duì)區(qū)域是看好的，對(duì)銷(xiāo)售是有信心的。

第二，需要認(rèn)識(shí)到，這一輪回暖的影響因素非常復(fù)雜，但今年總體的大趨勢(shì)一定是小幅回暖。

回暖因素方面，其中有口罩放開(kāi)后，積壓需求的集中釋放；也有金融紓困、保交樓保交付等政策多維助力，房地產(chǎn)深度調(diào)整過(guò)后，市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房人信心的變化因素在內(nèi)。

近期，又有多地調(diào)整了房貸政策。江蘇揚(yáng)州出臺(tái)了支持購(gòu)房的八大措施，其中提出，階段性下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限。

貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份有23個(gè)城市下調(diào)了首套房貸款利率，受此影響，百城首套主流利率再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。首套利率低于房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城市。

同時(shí)，還需要注意到這一輪回暖的基礎(chǔ)還離不開(kāi)持續(xù)高位運(yùn)行的M2增速。

今年1月末，廣義貨幣(M2)余額273.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，1月M2同比增速超過(guò)去年11月數(shù)據(jù)，創(chuàng)下自2016年4月以來(lái)的最高值。

M2簡(jiǎn)單說(shuō)就是市場(chǎng)上有多少錢(qián)，所以M2增速某種程度上就代表著央行往市場(chǎng)上投放了多少錢(qián)。而房地產(chǎn)作為資金蓄水池，無(wú)可避免地會(huì)有海量資金涌入。

所以，現(xiàn)在各方都很賣(mài)力，氣氛組、后勤組都已準(zhǔn)備好，政策空間也已經(jīng)徹底打開(kāi)，而且保持了很好的連續(xù)性，接下來(lái)，小幅回暖的基調(diào)應(yīng)該不會(huì)錯(cuò)，就看是否有更多人進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)賬了。

最后多說(shuō)一句，當(dāng)年的四萬(wàn)億放現(xiàn)在只夠救2個(gè)恒大，但房地產(chǎn)今日之事，不僅只在于錢(qián)，更在于信心。

政策層面如何重拾信心，尤其是需求側(cè)的信心，還得繼續(xù)下點(diǎn)狠功夫。

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