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今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)度過(guò)了一個(gè)最為短暫的小陽(yáng)春。在經(jīng)歷了3月份的成交量高位后，進(jìn)入5月以來(lái)，多城樓市熱度突降。

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，可以清晰地看到，4月份以來(lái)，市場(chǎng)成交量整體出現(xiàn)下降趨勢(shì)，包括此前一些熱度比較高的城市如南京、杭州等，以及部分一線城市。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年4月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為895萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%。

此外，新一輪房?jī)r(jià)調(diào)整大幕也已拉開(kāi)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于5月17日公布的2023年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，4月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落更為明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2023年4月，全國(guó)100個(gè)城市二手房住宅平均價(jià)格為15826元/平方米，環(huán)比下跌0.14%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。

在冷淡的市場(chǎng)表現(xiàn)下，許多開(kāi)發(fā)商與中介也鬧出了不少營(yíng)銷(xiāo)亂象。近期，更有房產(chǎn)中介聲稱(chēng)買(mǎi)房可以做到“負(fù)首付”，買(mǎi)完還能倒拿50萬(wàn)。

在深圳羅湖，當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介向媒體表示，其代理的一套羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”。他說(shuō)：“這套房子評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣(mài)，賣(mài)520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買(mǎi)這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。”

（某社交平臺(tái)截圖）

而這樣的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭并不是僅出現(xiàn)在深圳，社交媒體上顯示，某房產(chǎn)中介稱(chēng)其代理的重慶巴南區(qū)某樓盤(pán)也可以做到“負(fù)首付”，還有房產(chǎn)中介稱(chēng)自己已售出一套“負(fù)首付”的房產(chǎn)。

（某社交平臺(tái)截圖）

上述深圳羅湖的房產(chǎn)中介聲稱(chēng)，實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”的操作全部由他們的按揭部門(mén)幫忙進(jìn)行。“570萬(wàn)元銀行會(huì)分批次放款。除非你是黑征信（不能做）”，他表示。

有房產(chǎn)中介進(jìn)一步透露，實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”有時(shí)還需要借助經(jīng)營(yíng)貸的力量。“經(jīng)營(yíng)貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經(jīng)營(yíng)貸利率是3.5%到3.8%。購(gòu)房人需要提前準(zhǔn)備征信報(bào)告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒(méi)公司的話，需要配合注冊(cè)個(gè)公司。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類(lèi)似，一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，二是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。若開(kāi)發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣分析認(rèn)為，這與一些開(kāi)發(fā)商為了盡快銷(xiāo)售樓盤(pán)，實(shí)現(xiàn)資金回籠有關(guān)，所以使用一系列花式營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行促銷(xiāo)。但是這些促銷(xiāo)宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

王玉臣說(shuō)，“看起來(lái)似乎是幫購(gòu)房人緩解了壓力，但是實(shí)際上，往往會(huì)伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”

針對(duì)“負(fù)首付”等首付模式，一名房貸經(jīng)理向媒體解釋?zhuān)笆赘犊钊绻皇亲杂匈Y金，我們是不會(huì)批貸款的。購(gòu)房人自己要小心。”

而且，有業(yè)內(nèi)人士指出，“負(fù)首付”不僅違規(guī)，后期資金壓力也將加大。王玉臣提示，首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區(qū)別而已。所謂零首付、首付分期看起來(lái)似乎沒(méi)有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余的首付款，有些人通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。

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