觀點(diǎn)網(wǎng) 5月9日，招商蛇口(001979)披露4月份銷售及新增土儲(chǔ)情況。

數(shù)據(jù)顯示，4月份招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積136.42萬(wàn)平方米，同比增加134.95%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額379.26億元，同比增加169.11%。

(相關(guān)資料圖)

今年前4個(gè)月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積441.69萬(wàn)平方米，同比增加69.95%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1101.92億元，同比增加79.36%。

2023全年招商蛇口銷售目標(biāo)定在3300億元，據(jù)此計(jì)算，今年過(guò)去三分之一，而招商蛇口年度銷售目標(biāo)已完成33.39%。

招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰此前在業(yè)績(jī)會(huì)表示，今年很有機(jī)會(huì)達(dá)標(biāo)，“我們有相當(dāng)多的樓盤是紅盤或者準(zhǔn)紅盤，基本上開(kāi)盤可以秒光，因?yàn)榇嬖谥鴥r(jià)格倒掛”。

倒掛的紅盤

招商蛇口不缺紅盤。

如去年9月21日，位于深圳蛇口太子灣片區(qū)的招商璽家園開(kāi)盤，推出604套起步價(jià)1244萬(wàn)元的豪宅，從早上9點(diǎn)選房到晚上10點(diǎn)21分宣告售罄，總貨值超百億。

除了海景和K11等周邊配套，招商璽家園熱度還在于跟周邊二手房的巨大價(jià)差。

項(xiàng)目備案區(qū)間價(jià)為10萬(wàn)-16.2萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約為11.2萬(wàn)元/平方米，與沿線豪宅27萬(wàn)+/平方米的招商雙璽、23萬(wàn)+/平方米的深圳灣悅府一期、28萬(wàn)+/平方米的半島城邦三期等市場(chǎng)報(bào)價(jià)相比，每平價(jià)差超過(guò)10萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)失之交臂的購(gòu)房客，仍有在太子灣上車的機(jī)會(huì)。

到今年3月7日，作為深圳市場(chǎng)新春后第一個(gè)集中開(kāi)盤的豪宅項(xiàng)目--招商蛇口太子灣·灣璽N3開(kāi)售，共推70套建面約240-398平方米精裝公寓，單價(jià)8-11萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天前15分鐘成交額即破億。

3月13日加推的14套大戶型， 4200萬(wàn)元起售，開(kāi)盤8秒搶購(gòu)一空。

4月5日該項(xiàng)目推出N5棟公寓，單價(jià)9-13萬(wàn)元/平方米，戶型320-410平方米大平層，共計(jì)54套在三個(gè)半小時(shí)內(nèi)售罄。

同樣的現(xiàn)象級(jí)紅盤也出現(xiàn)在上海等一線城市。

如4月9日，招商象嶼蟠龍府二期加推，備案均價(jià)62000元/平方米，以1143組客戶搖號(hào)成為當(dāng)月滬上首個(gè)“千人搖號(hào)”樓盤。

雖然價(jià)差不及太子灣，但蟠龍府項(xiàng)目與所在板塊也同樣存在一二手倒掛，如周邊的西郊景園，二手房掛牌價(jià)在5-7萬(wàn)元/平方米左右，燦輝晶典1733二手房掛牌價(jià)也在6.7-10萬(wàn)元/平方米不等。

從銷售角度，一二手價(jià)格倒掛固然有利于加快推售和現(xiàn)金回流，但紅盤火熱背后，招商蛇口的利潤(rùn)亦有侵蝕。

2022年招商蛇口歸母凈利潤(rùn)為42.64億元，同比減少58.89%，“增收不增利”的情況持續(xù)到第三年。今年一季度，招商蛇口歸母凈利潤(rùn)4.44億元，同比減少33.72%。

此前3月22日，招商蛇口擬掛牌轉(zhuǎn)讓深圳市商航置業(yè)有限公司全部股權(quán)及1.9億元債權(quán)，底價(jià)15.14億元，標(biāo)的所持有資產(chǎn)為太子灣DY03-03地塊，觀點(diǎn)新媒體了解到，掛牌的地塊基本將建成寫(xiě)字樓。

剛過(guò)去不久的五一假期，招商蛇口深圳三個(gè)在售樓盤一共推出100套特價(jià)房源，讓利金額累計(jì)約1億元。其中，優(yōu)惠力度最高的也正是此前叫座的太子灣·泓璽，推出5套一口價(jià)房源，最高優(yōu)惠187萬(wàn)元。

推售間隙，招商蛇口的資產(chǎn)處置與促銷舉動(dòng)，或許折射出企業(yè)對(duì)規(guī)模、利潤(rùn)與財(cái)務(wù)安全之間的取舍考量。

拿地調(diào)整

現(xiàn)金為王的年代，銷售均價(jià)與周邊二手市場(chǎng)倒掛并不算稀奇，真正有風(fēng)險(xiǎn)的是與拿地成本倒掛。

2022 年，招商拿地總建面 726 萬(wàn)平方米，同比下降 53.4%；拿地金額 1279 億元，同比下降 40.5%，占銷售金額比例為 43.6%，公司需支付地價(jià)為766億元。

申萬(wàn)宏源一份研報(bào)指出，2022年招商蛇口拿地平均樓面地價(jià)17589元/平方米，占銷售均價(jià)72%，拿地隱含毛利率已回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力改善。

2023 年一季度，招商蛇口共獲取6 幅土地，總地價(jià)90.8 億元，同比增長(zhǎng)8.6%，總建面74.4 萬(wàn)平方米，同比下降4.9%，權(quán)益比例94%，分別位于鄭州、合肥、蘇州、杭州、南京、深圳六個(gè)城市。

到了4月份，招商蛇口斥資約61.18億元獲得6幅地塊，其中2宗位于上海浦東，其余位于蘇州、合肥、北京、武漢。

1-4月，招商蛇口累計(jì)新增建面113.6萬(wàn)平方米，同比減少18%；累計(jì)拿地金額177.4億元，同比減少15%；拿地/銷售金額比16%，拿地/銷售面積比26%。

整體來(lái)看，招商蛇口的拿地力度較去年同期有所放緩，但城市能級(jí)的針對(duì)性有所提高。

2022年招商蛇口一線城市拿地金額為635億元，在集團(tuán)拿地總額中占比50%，較2021年與2020年分別提升19個(gè)百分點(diǎn)、32個(gè)百分點(diǎn)，從目前來(lái)看，今年招商蛇口對(duì)一線城市的拿地比例或?qū)⑦M(jìn)一步上升。

對(duì)于個(gè)別熱門地塊，招商蛇口仍保持足夠火力。

今年2月9日，上海完成了春節(jié)前最后一塊土地交易，招商蛇口以56.66億元競(jìng)得上海新單價(jià)“地王”--虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，樓面價(jià)達(dá)92647.6元每平方米，溢價(jià)率達(dá)到20%。

目前該地塊周邊樓盤均價(jià)在9.8萬(wàn)-11.5萬(wàn)元/平方米，有業(yè)內(nèi)人士估算，地塊未來(lái)至少要賣13萬(wàn)元/平方米才能保本，賣到14萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商的毛利才能到10%，如果要追求品質(zhì)則要提升到15萬(wàn)元。

對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率走勢(shì)，蔣鐵峰曾坦言，2021年之前拿地出現(xiàn)大面積虧損，但是在2021年下半年至今年拿地，則整體表現(xiàn)不錯(cuò)，毛利率都在23%以上，今年南京、杭州等地土拍很多是搖號(hào)，預(yù)計(jì)利潤(rùn)會(huì)將比去年有所收窄。

當(dāng)土儲(chǔ)換倉(cāng)完成，招商蛇口的利潤(rùn)成色將重新為市場(chǎng)審視。