作者|夏縣明

編輯|梁秀杰

(相關(guān)資料圖)

視覺 | 陳珍珍

責(zé)編|韓瑋燁

又是一年年報季。

4月28日是A股提交年報的最后一個工作日，也是年報季的最后一個交易日。反映房地產(chǎn)整體市場行情的房地產(chǎn)指數(shù)（886057.WI）在4月26日探底2815.17點后連續(xù)兩個交易日出現(xiàn)單邊上漲，在最后一個交易日收于2899.27點，單日上漲1.37%。

今年以來，房地產(chǎn)板塊一直處于下降通道中。而近期地產(chǎn)股一改往日的陰霾，出現(xiàn)久違的反彈行情，甚至在節(jié)后延續(xù)了上升態(tài)勢，在5月5日出現(xiàn)量價齊升，地產(chǎn)股將迎“V”型反轉(zhuǎn)？

股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，地產(chǎn)股的反彈是否意味著2023年房企的快速復(fù)蘇？先來看看2022年的“成績單”。

圖表1：房地產(chǎn)指數(shù)近期走勢圖

數(shù)據(jù)來源：Wind

千億營收的房企減少2席，誰掉隊了？

2022年，總營收超過千億的房企有10家，分別是萬科、碧桂園、綠地控股(600606)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤置地、中海、招商蛇口(001979)、金地集團(tuán)(600383)、新城控股(601155)；而2021年的營收超過千億的房企有12家，分別是綠地控股、碧桂園、萬科、保利發(fā)展、中海、龍湖集團(tuán)、華潤置地、融創(chuàng)中國、新城控股、招商蛇口、金科股份(000656)、旭輝控股。

房企第一名易主，由綠地控股易主為萬科。2021年，綠地控股以5353.9億元的總營收位列第一，緊隨其后的是碧桂園和萬科。而到了2022年，萬科一騎絕塵，以5045億元的營收位居榜首，成為唯一營收超過5000億的房企，將第二名的碧桂園（營收4308.4億元）和第三名的綠地控股（4270.1億元）遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋開。

短短三年間，斗轉(zhuǎn)星移，物是人非。曾經(jīng)的房企巨無霸中國恒大已跌出第一陣營，近兩年的年報遭“難產(chǎn)”，股票遭停牌，被千夫所指。而萬科、碧桂園、綠地控股、保利發(fā)展近兩年牢牢霸占了前四強。

圖表2：2022年營收超千億的房企一覽（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

金地集團(tuán)逆襲，營收首次超千億，進(jìn)入前十。2022年，金地集團(tuán)的總營收從上一年的956.23億元上升到22%至1163.58億元，名次從第13位上升到第9位；其房地產(chǎn)項目結(jié)算面積和結(jié)算收入分別為616.67萬平方米何1091.81億元，同比分別上升9.42%和23.56%。2022年末，金地新獲取項目總投資額約368億元，新增總土地儲備約248萬平方米，共進(jìn)入了全國78個城市，總土地儲備約5182萬平方米，權(quán)益土地儲備約2345萬平方米，其中，一、二線城市占比約71%。今年初至今，金地集團(tuán)抓住土地市場的窗口期，接連在西安、杭州、東莞、上海等核心城市獲取了多宗土地儲備，土地總投資額已超過87億元。

融創(chuàng)中國、金科股份、旭輝控股總營收和排名下滑，跌出前十。特別是金科股份和旭輝控股的總營收分別從2021年的1105.28億元和1079.47億元下滑到2022年的540.04億元和824.32億元，分別下降51.1%和23.6%，名次分別下滑11位和2位。

排名的變化，折射出在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯生變的背景下，房企的艱難求生與轉(zhuǎn)型。

增收不增利成常態(tài)，房企紛紛開啟第二增長曲線

前十強房企的盈利能力顯著下滑。2022年，千億營收房企的平均毛利率為從2021年的20.4%下降3個百分點至17.4%，凈利率從2021年的11.3%下降3.8個百分點至7.5%。中海、華潤、龍湖、保利的盈利能力相對較強，凈利率均超過10%，碧桂園是前十強房企中唯一凈利率為負(fù)數(shù)的企業(yè)，其2022年扣非歸母凈利率虧損60.5億元，同比下滑122.6%。

10家頭部房企的營收平均增速下滑3.6%，而凈利潤平均增速下滑47.5%。從營收增速和凈利潤增速的對比來看，10家房企全部處于增收不增利的窘境，在房地產(chǎn)市場面臨深度調(diào)整的當(dāng)下，這一現(xiàn)象已成為常態(tài)。

圖表3：營收前十強房企的2022年營收增速與凈利潤增速對比

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

因此，尋求第二增長曲線，轉(zhuǎn)型提質(zhì)已經(jīng)成為頭部房企的共同選擇。目前來看，從開發(fā)業(yè)務(wù)向經(jīng)營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變、租購并舉、輕重結(jié)合、發(fā)展代建業(yè)務(wù)等成為它們嘗試的重要方向。

這方面做得比較突出的要數(shù)華潤置地和龍湖集團(tuán)。

華潤置地近年來在夯實開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，商業(yè)運營業(yè)務(wù)、長租公寓業(yè)務(wù)做得風(fēng)生水起。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，華潤的開發(fā)業(yè)務(wù)營收為1761.6億元，占整體營收的比例為85%，較前值下降1.6%個百分點，但足以表明其轉(zhuǎn)型的意向。旗下商業(yè)運營實體華潤萬象生活2022年的總營收為120.4億元，較2021年的88.9億元上升35%，2022年66個購物中心已開業(yè)，零售額達(dá)1137億元；截至4月底的市值為834.5億元，在全市場排在第七名，將碧桂園、綠地控股等大型房企的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面，足見其運營能力得到二級市場投資者的認(rèn)可。

而長租公寓品牌華潤有巢截至1季度末的累計在運營房間數(shù)為60700間，華潤有巢REIT成為資本市場第一家市場化的保租房REITs。

龍湖近年來也在悄然轉(zhuǎn)型。2022年的經(jīng)營性收入為235.5億元，同比增長25%，占比整體收入的9.4%，較前值上升1個百分點。

商業(yè)投資的天街、長租公寓的冠寓、物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活、智慧營造的龍湖龍智造，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的藍(lán)海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬樹，都是這種嘗試的具體體現(xiàn)。經(jīng)營性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源。

其中，由商業(yè)投資和長租公寓組成的運營業(yè)務(wù)，租金貢獻(xiàn)穩(wěn)定提升，同比增長14.1%，為118.8億元；由物業(yè)管理和智慧營造組成的服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比增長38.6%，至116.7億元。龍湖商業(yè)在全國范圍內(nèi)累計進(jìn)入32座城市，新增開業(yè)運營15座商場，累計開業(yè)運營商場達(dá)76座，商業(yè)整體租金增長16%至94.3億元，5年復(fù)合增長27%；長租公寓全年實現(xiàn)租金收入24.4億元，已在全國高量級城市開業(yè)11.6萬間，管理規(guī)模超過16萬間，僅次于萬科泊寓。

除了運營業(yè)務(wù)的營收占比有所提升外，參與代建，做起乙方，成為頭部房企轉(zhuǎn)型的另一種嘗試。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2022年底，年報中披露發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家：既包括華潤、萬科、龍湖、碧桂園、綠城、金地、旭輝等頭部房企，也包括中原建業(yè)、眾安、當(dāng)代置業(yè)、朗詩、雅居樂、上坤地產(chǎn)等中小型房企。

不過，代建業(yè)務(wù)的營收與開發(fā)業(yè)務(wù)相比，還是“毛毛雨”。代建第一股綠城管理控股的2022年營收錄得26.57億元，對集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)僅為1.9%，可見代建未來的市場空間廣闊。

雖然龍頭房企的經(jīng)營性業(yè)務(wù)的占比并不算大，但“賺點小錢”卻對房企的轉(zhuǎn)型及未來的可持續(xù)發(fā)展提供了重要探索路徑。

誰守住了“三道紅線”？誰可持續(xù)經(jīng)營能力強？

在前十強的房企中，有9家都保持綠檔，只有綠地控股踩線，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，超過了70%的監(jiān)管值，現(xiàn)金短債比僅為0.57，低于1.0的監(jiān)管值，為橙色檔，表明企業(yè)急需融資來緩解超高的負(fù)債率。

圖表4：頭部房企三道紅線踩線情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

總體來看，港股房企的指標(biāo)表現(xiàn)比A股房企更穩(wěn)健。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三個指標(biāo)表現(xiàn)最好的企業(yè)分別是中國海外發(fā)展（53.7%）、華潤置地（35.6%）和龍湖集團(tuán)（2.61），而這三家公司均是在港交所上市的頭部房企。

而影響房企可持續(xù)發(fā)展的因素中，除了資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)外，土儲是影響其未來發(fā)展的另一指標(biāo)。因為土地儲備是房企開發(fā)的后備資源，決定著企業(yè)未來的市場占有率。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體出現(xiàn)戰(zhàn)略收縮，前十強房企的整體土儲規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，2022年前十強房企拿地總支出約8385.3億元，相比2021年拿地支出1.3萬億元，減少7572.1億元或58.4%。

圖表5：2022年前十強房企土儲值（億元）

數(shù)據(jù)來源：公開市場，睿和智庫整理

其中，碧桂園、綠地控股、新城控股的土儲簡直是遭遇毀滅性打擊。三者的拿地金額分別從2021年的2063.1億元、411.5億元、723.9億元下降到2022年的93.5億元、25.1億元和14.3億元，降幅分別達(dá)95.5%、93.9%和98.0%。而這三家企業(yè)均為民企。

同時，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口的拿地金額分別從2021年的1375.3億元、1882.5億元、1190.6億元下降到2022年的1066.1億元、1350.5億元、759.4億元，降幅僅為22.5%、28.3%和36.2%。而這三家企業(yè)均為國企或者央企。

很顯然，從土儲數(shù)據(jù)來看，未來房地產(chǎn)市場國進(jìn)民退的意味似乎有點濃。當(dāng)然，在當(dāng)前房地產(chǎn)處于下行階段、房企資產(chǎn)質(zhì)量普遍下滑的情況下，或許也只有國企能發(fā)揮集中力量辦大事的優(yōu)勢，能托底經(jīng)濟(jì)。

結(jié)語

從2022年年報數(shù)據(jù)來看，房企的盈利能力普遍遭遇下滑，增收不增利是常態(tài)。而在適者生存的古老法則下，房企們普遍開啟第二增長曲線，開啟了從開發(fā)業(yè)務(wù)向經(jīng)營業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型嘗試。而從償債能力指標(biāo)來看，港股上市公司表現(xiàn)更為穩(wěn)健，更具有可持續(xù)性；從土儲指標(biāo)來看，國企依然是市場托底的基石。

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