為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，降低制度性交易成本，滿足人民群眾對財產(chǎn)權(quán)高質(zhì)高效保護(hù)的需求，自然資源部、中國銀行(601988)保險監(jiān)督管理委員會近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。3月30日，自然資源部召開不動產(chǎn)“帶押過戶”新聞通氣會。記者從會上獲悉，目前，全國已有15個省份100多個地市開展“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

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自然資源部表示，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)本地“帶押過戶”推行情況、模式以及配套措施情況，分步驟、分類別、分批次推動，其中住宅類不動產(chǎn)要率先實現(xiàn)“帶押過戶”。銀保監(jiān)會稱，將指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，及時改造信貸審批放款、還款結(jié)算系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。

關(guān)注1

為何進(jìn)行“帶押過戶”改革？

可節(jié)省不動產(chǎn)交易時間，降低交易難度和成本

不動產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”，在申請辦理已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《民法典》施行前，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)因買賣等申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，辦理時間長、辦理環(huán)節(jié)多、交易成本高，具體包括：賣方籌集資金歸還貸款、買方申請貸款審批、賣方及銀行申請舊貸款抵押注銷登記、買賣雙方共同申請轉(zhuǎn)移登記、買方及銀行申請新貸款抵押登記、貸款銀行發(fā)放貸款等。

實行不動產(chǎn)“帶押過戶”后，賣方無需籌集資金歸還舊貸款，不動產(chǎn)登記機構(gòu)并件辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕表示，“‘帶押過戶’改革后，可以大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本，切實方便企業(yè)群眾辦事?！?/p>

做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作為當(dāng)前加快推動經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，下一步將從哪些方面發(fā)力？趙燕稱，要“因地制宜”，支持地方結(jié)合各自實際，選擇確定適宜的不動產(chǎn)“帶押過戶”辦理模式。同時鼓勵各地在“帶押過戶”中引入不動產(chǎn)預(yù)告登記，維護(hù)各方當(dāng)事人權(quán)益，保障金融安全。

同時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機構(gòu)延伸登記服務(wù)，推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+抵押登記”。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，優(yōu)化工作流程，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。

“以點帶面”，省會城市、計劃單列市要率先實現(xiàn)不動產(chǎn)“帶押過戶”，逐步向其他市縣拓展；同一銀行業(yè)金融機構(gòu)要率先實現(xiàn)，逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；住宅類不動產(chǎn)要率先實現(xiàn)，逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。

關(guān)注2

“帶押過戶”有哪些辦理模式？

目前主要有新舊抵押權(quán)組合、分段以及抵押權(quán)變更三種辦理模式

實踐中，地方積極探索，目前主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。

例如成都、武漢、珠海、清遠(yuǎn)等城市，采用的是新舊抵押權(quán)組合模式。自然資源部自然資源確權(quán)登記局不動產(chǎn)登記處副處長許培介紹，該模式通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

“好比買方A、賣方B，他們的貸款方銀行分別為C和D。在不動產(chǎn)交易中，這種模式就是讓買賣方和貸款方在不動產(chǎn)登記機構(gòu)，同時進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)移和抵押業(yè)務(wù)的合并辦理。這樣就減少了交易難度?！痹S培告訴新京報記者。

第二種模式是新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。目前，江蘇、重慶、濟(jì)南、深圳、中山、福州等地采用了這種模式。

廣州和青島等地采用的是第三種模式，即抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會法規(guī)部處長周蘭領(lǐng)表示，銀保監(jiān)會將鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，進(jìn)一步探索不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式，“比如，減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。”

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浙江?。?/p>

二手房交易過戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的15個縮減到9個

浙江省自然資源確權(quán)登記局局長方劍強告訴記者，自今年浙江全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，浙江省已辦理1000余筆業(yè)務(wù)，其中通過線上方式辦理26筆，辦理跨行“帶押過戶”登記服務(wù)54筆，總交易金額達(dá)到95.4億元。

在工作成效方面，開展“帶押過戶”登記服務(wù)新模式后，浙江二手房交易過戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。

在保障交易資金安全上，方劍強說，各地通過同一銀行內(nèi)部系統(tǒng)直接結(jié)算等方式對資金全程閉環(huán)監(jiān)管。買方的首付款和銀行貸款資金直接存入買賣雙方協(xié)商認(rèn)可的法定資金提存等賬號，如果無法完成登記，資金將分別歸還買方貸款銀行及買方本人。同時，有些地方通過引入“雙預(yù)告”或“單預(yù)告”登記制度，鎖定房源，防止“一房多賣”，給交易安全上了多道保險。

山東省濟(jì)南市：

不動產(chǎn)過戶單筆平均交易成本從萬元降至千元以下

山東省濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心主任杜建剛介紹，濟(jì)南市不動產(chǎn)“帶押過戶”工作起步較早，截至目前，已辦理2948筆，日均（工作日）辦理20筆左右；成交總價達(dá)36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節(jié)省直接交易成本3269.7萬元。

為節(jié)省時間成本，濟(jì)南市通過征信專線向58家駐濟(jì)金融機構(gòu)（含金融資產(chǎn)公司）延伸抵押登記端口，實現(xiàn)金融登記全程“云端”辦理，將原抵押設(shè)立和注銷登記需要提交的13份資料精簡至3份。

此外，在保障資金安全方面，濟(jì)南市聯(lián)合司法部門、人民銀行，鼓勵對交易資金，特別是新發(fā)放貸款資金進(jìn)行提存監(jiān)管，買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方協(xié)商認(rèn)可的法定資金提存賬戶，一旦交易發(fā)生風(fēng)險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。

新京報記者 張建林