3月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1—2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)，盡管投資、銷售、資金三大數(shù)據(jù)同比依然為負(fù)，但下降幅度均有所收窄，特別是商品房銷售額，從上個(gè)月同比下降26.7%，反彈至同比下降0.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金從上個(gè)月同比下降25.9%，反彈至同比下降15.2%。在市場(chǎng)普遍認(rèn)可“小陽春已至”的同時(shí)，對(duì)于這種反彈能夠持續(xù)多久，目前分歧較大。

(相關(guān)資料圖)

商品房銷售進(jìn)入“由負(fù)轉(zhuǎn)正”邊緣線

1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%；其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。至此，開發(fā)投資結(jié)束累計(jì)同比持續(xù)21個(gè)月連續(xù)收窄局面。去年全年該指標(biāo)為同比下降10%，達(dá)到短期內(nèi)最低點(diǎn)。對(duì)于此次反彈，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是金融政策的發(fā)力。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，2022年底，一系列金融政策對(duì)房企的支持，“三箭齊發(fā)”改善房企的資金流動(dòng)性。今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)投資同比降幅繼續(xù)收窄，不排除3月份轉(zhuǎn)正的可能性。

此次房地產(chǎn)銷售指標(biāo)改善最大。1—2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%。商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.5%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，1-2月份，全國商品房銷售額同比降幅為0.1%，而去年全年該指標(biāo)為同比下降26.7%，該指標(biāo)有了極大的改善，已經(jīng)總體上進(jìn)入到“由負(fù)轉(zhuǎn)正”的邊緣線上。根據(jù)易居研究院剛發(fā)布的3月份全國50城新房交易數(shù)據(jù)，3月份交易數(shù)據(jù)繼續(xù)拉升。預(yù)計(jì)今年一季度全國房屋交易數(shù)據(jù)將正式由負(fù)轉(zhuǎn)正，是樓市復(fù)蘇的最大標(biāo)志。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，行業(yè)資金壓力也有所緩解。1—2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%，降幅收窄10.7個(gè)百分點(diǎn)。從各渠道資金看，在銷售端回升的帶動(dòng)下，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款降幅收窄明顯。

王小嬙稱，目前國內(nèi)貸款環(huán)境寬松，房企發(fā)債的積極性增強(qiáng)。隨著銀企之間合作的深化以及3月市場(chǎng)繼續(xù)回升，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金進(jìn)一步改善。

3月市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭或?qū)⒎啪?/strong>

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，1-2月市場(chǎng)銷售復(fù)蘇，在市場(chǎng)普遍認(rèn)可“小陽春已至”的同時(shí)，這種反彈又能夠持續(xù)多久呢？

王小嬙表示，從數(shù)據(jù)端看，當(dāng)下的市場(chǎng)呈現(xiàn)加速企穩(wěn)，近乎“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，節(jié)后疫情期間積累需求不斷釋放，帶動(dòng)了2月成交的上升，重點(diǎn)城市有望迎來“小陽春”，3月份成交有望繼續(xù)上升，實(shí)現(xiàn)“由負(fù)轉(zhuǎn)正”。但值得注意的是，本次的市場(chǎng)熱度的可持續(xù)性有待觀察，一方面本次市場(chǎng)回升熱度由剛需支撐，改善性需求并未完全釋放，隨著人口結(jié)構(gòu)的上行，剛需規(guī)模在大幅度釋放之后難以持續(xù)，熱度持續(xù)多久還需要依賴改善性客群，改善客群的釋放依賴政策的加持。

“隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭較2月有所放緩。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰則認(rèn)為，1-2月份市場(chǎng)的復(fù)蘇是前期積壓的購房需求補(bǔ)償性釋放，其中大量的交易是改善性換房需求，短時(shí)交易量比較高并不意味著市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。市場(chǎng)的各項(xiàng)前瞻性預(yù)期指標(biāo)盡管有恢復(fù)，但并沒有一下子進(jìn)入較熱的位置，價(jià)格變動(dòng)也相對(duì)平穩(wěn)。

全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時(shí)房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復(fù)。

“修復(fù)勢(shì)頭放緩并不代表市場(chǎng)‘熄火’，而是在向交易中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。”劉麗杰進(jìn)一步表示。

劉麗杰稱，市場(chǎng)修復(fù)由多方面原因帶動(dòng)，去年以來保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力地保障了購房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購房成本，提高了消費(fèi)者信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)流通性改善的良好的開局為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)打下良好的基礎(chǔ)。

北京商報(bào)記者 王寅浩