每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝

隨著去年以來各地“保交樓”舉措的加速落地，不少停工樓盤項目被陸續(xù)盤活。

值得注意的是，代建企業(yè)在保交樓過程中起到了舉足輕重的作用。以藍綠雙城控股集團有限公司（以下簡稱藍綠雙城）為例，這個由宋衛(wèi)平與曹舟南共同創(chuàng)立、以“共建”模式運營的公司，2022年就頻繁地出現(xiàn)在大眾視野，在全國共簽約30余個項目。

(資料圖片)

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪了藍綠雙城位于大灣區(qū)接手的部分項目。如廣州增城的悅峰，目前已正常開盤，部分樓棟已進入封頂階段；位于增城新塘的曉風云著已完成封頂，據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，首批房源預計3月30日交房。

1月12日，藍綠雙城方面通過微信告訴記者：“公司一直在積極響應地方政府號召，積極落實‘保交樓、穩(wěn)民生’，過去一年通過與信托、銀行、AMC等金融機構(gòu)合作，與央企、地方國企聯(lián)合共建，在廣州增城、佛山南海、上海黃浦、杭州臨平、杭州余杭、溫州蒼南、溫州樂清等地簽約30余個項目。在研判、診斷1000余個項目的基礎上，公司探索出了變量紓困、存量增值、增量發(fā)展的新路子。”

多個“變量”項目盤活

記者注意到，在藍綠雙城體系內(nèi)，“爛尾”或“停工”項目被統(tǒng)稱為“變量項目”，“這是對行業(yè)的尊重，也是對項目和市場的尊重”。

1月14日下午，記者采訪了藍綠雙城大灣區(qū)負責人趙中光。他介紹：“集團在業(yè)務上專于共建，業(yè)務范圍包括小股共建、融資共建、委托共建、合作共建等多種服務模式。此外，自己也在大灣區(qū)與多家企業(yè)洽談合作事宜，包括物業(yè)服務、生活服務、城市服務等，都是未來布局的重點方向。”

事實上，2022年藍綠雙城在大灣區(qū)紓困了多個變量項目，包括廣州的悅峰項目、曉風云著項目和佛山的柏譽苑項目，目前都已成為項目的實際操盤方。

在藍綠雙城盤活的項目中，甚至有部分樓盤屬于該片區(qū)內(nèi)的“網(wǎng)紅”項目。如位于廣州增城的悅峰項目，在首次開盤時就已經(jīng)是當?shù)氐摹熬W(wǎng)紅盤”，在原操盤房企出現(xiàn)流動性危機后進行了商業(yè)化重整，項目由藍綠雙城與光大信托參與聯(lián)合共建。

記者1月14日在現(xiàn)場看到，悅峰項目招牌上共建商的名字也已顯示為“藍綠雙城”。項目案場工作人員向記者透露：“項目較為核心的優(yōu)勢還是教育和區(qū)位優(yōu)勢，率先交付的是1-4棟，第一批預計年底交樓。”

而另一個位于廣州增城新塘的曉風云著項目整體體量并不算大，僅4棟住宅和1棟商業(yè)綜合體。該項目營銷人員王斌告訴記者：“目前項目已接近準現(xiàn)房狀態(tài)了，第一批房源交付時間為今年3月底，第二批預計9月底交房。”

據(jù)王斌透露，曉風云著項目原來由一家本地房企操盤，后來因其出現(xiàn)流動性危機，項目曾停工超過4年。“現(xiàn)在項目是由廣州市中級人民法院主導的廣州市首例破產(chǎn)預重整項目，我們也是2021年年中的時候參與立項，10月份全面進場，目前這個項目已經(jīng)賣了三分之一左右。”

在接手該曉風云著后，除了對營銷中心重新設計裝修、對戶型重新進行優(yōu)化、對主體結(jié)構(gòu)重新調(diào)整外，在王斌看來，較為核心的還是對債權(quán)的處理。“原來的債務怎么處理？債權(quán)人的利益訴求是怎樣的？這些都是接盤后相對來說比較復雜的事情。”

藍綠雙城方面向記者表示，參與這類停工樓項目，資產(chǎn)持有人（包括金融機構(gòu)和投資人）愿意找藍綠雙城來做共建，主要也是因為公司的品牌影響力和專業(yè)服務力。

“對購房者來說，關注的是品質(zhì)和交付；對城市管理者來說，關注的是‘保交付’和穩(wěn)定；對投資人來說，關注的是收益和退出。而藍綠雙城的商業(yè)模式，就是以資產(chǎn)持有人為主要服務對象，在對標的資產(chǎn)提供研判、監(jiān)管、開發(fā)等基礎上，要做的是保障資產(chǎn)持有人、標的資產(chǎn)合作方、消費者、服務商和城市管理者的權(quán)益，實現(xiàn)共建共贏。”

“共建”模式助保交樓

事實上，在與藍綠雙城管理層以及各項目員工交談過程中，對方提到最多的兩個詞就是“共建”新模式和“啄木鳥計劃”。

在與藍綠雙城項目現(xiàn)場工作人員交談中，他們對于項目是屬于“存量”“增量”還是“變量”有著基本一致的認知。特別是“變量”一詞，是由藍綠雙城于2021年6月份首次提出。

王斌告訴記者：“公司對于不同項目的處理方式不大一樣，有的變量項目是通過商業(yè)重整，包括與投資人、債權(quán)人協(xié)商最終確定方案，藍綠雙城扮演著共建商的角色；而有的接盤項目是原來的企業(yè)爆雷了，肯定會對項目品牌產(chǎn)生影響，藍綠雙城則會重新規(guī)劃項目品牌，重新做定位規(guī)劃等。”

而在趙中光看來，共建的本質(zhì)是在操盤團隊核心競爭力表現(xiàn)之下整合資源實現(xiàn)各方利益平衡，充分創(chuàng)造項目價值，共建共贏。

“比如存量項目通常指那些各種指標已經(jīng)固定的，政府那邊已經(jīng)備案，工程進度已基本完成，對企業(yè)來說他們希望的是幫他們兌現(xiàn)存量土地、存量資產(chǎn)的市場價值。而變量市場則需要多方參與，需要提供系統(tǒng)性的解決方案，包含從成本、營銷、工程、政策等全流程。而增量市場包括了對地方政府、地方國企提供城市規(guī)劃、用地設計等。特別是要與各主要金融機構(gòu)、境內(nèi)外投資者深入開展‘資本共建’。”

藍綠雙城方面告訴記者，2022年藍綠雙城在廣州、佛山、上海、杭州、溫州等地新簽約30余個共建項目。目前，藍綠雙城已進駐北京、上海、廣州、深圳、杭州等40余個重點城市，簽約項目超過100個。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜》，藍綠雙城位列TOP10，排在第七位。

記者查閱藍綠雙城官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在提及自身的產(chǎn)品體系，主要包含TOD、青年創(chuàng)業(yè)公寓、品質(zhì)高層住區(qū)、高端低密住區(qū)、城市綜合體、大型綜合社區(qū)和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)7大類別，代表項目達20余個。