觀點(diǎn)網(wǎng) 10月28日，信置集團(tuán)宣布，其與招商局置地合組的公司—富利恒有限公司，作價(jià)23.88億港元成功競(jìng)得了香港市建局旗下土瓜灣榮光街/崇安街發(fā)展項(xiàng)目。

據(jù)了解，土瓜灣地處香港九龍城南部，近幾年的發(fā)展以住宅和輕工業(yè)為主。此前，土瓜灣在繁華熱鬧的香港并不算太引人注意，有說(shuō)法是“歷史落下的孩子”。

1998年啟德機(jī)場(chǎng)關(guān)閉以后，不少新私人屋苑陸續(xù)在此建成。2016年6月份，香港市建局宣布在土瓜灣推出3個(gè)以小區(qū)重建發(fā)展概念的項(xiàng)目，涉及鴻福街、銀漢街、啟明街及榮光街合共97個(gè)街號(hào)，地盤總面積約8840平方米，并預(yù)計(jì)2025/26年完成。

(資料圖)

當(dāng)時(shí)，市建局還聲稱日后不會(huì)引入大型商場(chǎng)，將以小店為主，同時(shí)將優(yōu)化該區(qū)域內(nèi)的交通。

“憾負(fù)”恒基兆業(yè)

雖然曾經(jīng)沒有跟上摩登發(fā)展的節(jié)奏，但是近幾年土瓜灣也變得熱鬧了起來(lái)。

2021年6月25日，香港市建局就土瓜灣庇利街/榮光街發(fā)展項(xiàng)目截收意向，彼時(shí)至少有18家公司遞交意向書，包括鷹君、中海外、招商局置地、英皇國(guó)際、佳兆業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)東發(fā)展、旭輝、華懋、南豐及瓜哇集團(tuán)。

同年9月10日，恒基兆業(yè)以81.89億港元中標(biāo)了該項(xiàng)目，參與的招商局置地、中海外、佳兆業(yè)集團(tuán)等未能勝出。

據(jù)了解，該項(xiàng)目在2016年展開，地盤面積7.97萬(wàn)平方呎，完成后預(yù)計(jì)可提供上限約為71.74萬(wàn)平方呎的總樓面面積，是2014年觀塘市中心重建計(jì)劃后，規(guī)模最大的項(xiàng)目。最終由香港市建局與恒基兆業(yè)的全資附屬公司永利星發(fā)展有限公司合作開發(fā)。

彼時(shí)，該區(qū)域內(nèi)部分二手屋苑的成交呎價(jià)約1.8萬(wàn)至2.2萬(wàn)港元，估計(jì)連同分紅因素計(jì)算，該項(xiàng)目的每呎樓面地價(jià)約1.3萬(wàn)至1.5萬(wàn)港元；以此計(jì)算，該地皮估值高達(dá)約93億至107億港元。

依照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，包括庇利街項(xiàng)目在內(nèi)的八個(gè)市建局相連項(xiàng)目將整合成一個(gè)總占地面積逾30萬(wàn)平方米的土瓜灣小區(qū)發(fā)展。各發(fā)展商須按市建局的總體設(shè)計(jì)要求作為興建的藍(lán)本，提供綠化行人道和道路網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施，發(fā)揮各期數(shù)之間的協(xié)同效應(yīng)。整小區(qū)發(fā)展預(yù)計(jì)將分成3至4期推出，庇利街項(xiàng)目為首先推出的一期。

作為香港最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，恒基兆業(yè)在庇利街項(xiàng)目上的勝出展現(xiàn)了足夠的實(shí)力。

在這之前，2018年2月13日海航以近160億港元出售香港啟德兩宗地塊予恒基兆業(yè)，而啟德地鐵站距離土瓜灣地鐵站也只有兩站。

同年10月30日，恒基兆業(yè)和九建分別收購(gòu)香港土瓜灣九龍城道179至183號(hào)一列舊樓，其中恒基兆業(yè)斥3500萬(wàn)港元購(gòu)得1伙住宅及地鋪。

另外據(jù)恒基兆業(yè)2022年中報(bào)信息，除了庇利街項(xiàng)目項(xiàng)目之外，其在土瓜灣舊樓重建項(xiàng)目還有土瓜灣道68A-76B號(hào)、落山道58-76號(hào)、下鄉(xiāng)道14-20號(hào)、麗華街1-7號(hào)、美華街1-9號(hào)及2-8號(hào)，地盤面積約為2萬(wàn)平方呎，預(yù)計(jì)未來(lái)重建后自估樓面面積為17.94萬(wàn)平方呎。

“扳回一城”

此次的土瓜灣榮光街/崇安街發(fā)展項(xiàng)目共接獲了7份標(biāo)書，包括鷹君、信置、英皇國(guó)際、會(huì)德豐、及新地等，恒基兆業(yè)也有參與。

最終招商局置地聯(lián)合信置以近24億港元“扳回一城”，每尺樓面地價(jià)約8571港元。

值得關(guān)注的是，今年3月香港市建局批出同區(qū)的另一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)每平方呎樓面地價(jià)1.138萬(wàn)港元。如此看來(lái)，該區(qū)地價(jià)在7個(gè)月后下跌約25%。

該地皮位于土瓜灣銀漢街44－54A號(hào)及榮光街72－118號(hào)（雙數(shù)），約300個(gè)業(yè)權(quán)。地盤面積約3.1萬(wàn)平方呎，市場(chǎng)估值約26.5-36.2億港元。

項(xiàng)目設(shè)有分紅條款，招標(biāo)條款列明當(dāng)賣樓收益超過60億港元起，中標(biāo)財(cái)團(tuán)便要向市建局分紅。商場(chǎng)部分首5年由發(fā)展商和市建局持有，分別占商場(chǎng)權(quán)益70%及30%，5年后可出售。

香港市建局預(yù)計(jì)，于8-10年后完成重建后，可提供最高總樓面面積約27.9萬(wàn)平方呎，以及約560個(gè)中小型住宅單位，基座商業(yè)與零售平臺(tái)層則提供約4.6萬(wàn)平平方呎，并在將九龍城土瓜灣以“小區(qū)發(fā)展”模式，發(fā)展涵蓋該項(xiàng)目在內(nèi)合共6個(gè)項(xiàng)目。

合作或是“降本增效”的好方法。“‘降本增效’，是2022年重要的管理動(dòng)作，這一塊我們會(huì)努力加大力度，在成本端采取合理、有效的措施做好成本的適配，努力穩(wěn)住公司毛利水平。”招商局置地管理層曾表示。

此次與信置的合作并非沒有先例，2020年10月30日，招商局置地與信置、嘉里建設(shè)及嘉華國(guó)際組成了合營(yíng)企業(yè)，成功投得了香港日出康城13期項(xiàng)目，這次投標(biāo)也是繼前一年招商置地、信置及嘉華國(guó)際成功投得同區(qū)11期項(xiàng)目后，再次攜手合作。

彼時(shí)招商置地表示，成功競(jìng)得的項(xiàng)目有助于集團(tuán)立足香港，深耕粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，并提升在香港的影響力和品牌知名度。

數(shù)據(jù)上來(lái)看，招商局置地在香港的項(xiàng)目并不多，近幾年也并沒有在香港擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

2022年中期業(yè)績(jī)顯示，招商局置地上半年?duì)I業(yè)額為人民幣137.94億元，其中，佛山、廣州、重慶、南京、西安以及香港的項(xiàng)目應(yīng)占集團(tuán)總營(yíng)業(yè)額的比例分別為3.5%、4.1%、28.1%、42.4%、21.6%及0.30%。香港的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額占比不足1%。

除此之外，2022年中期報(bào)告還顯示其按城市劃分的土地儲(chǔ)備情況為，重慶占比50%，西安占比23%，南京及句容占比11%，廣州占比7%，佛山占比9%，香港則未被提及。

今年上半年，招商局置地實(shí)現(xiàn)合同銷售面積80.21萬(wàn)平方米，其中南京與句容占比28%，佛山占比12%，廣州占比14%，西安占比24%，重慶占比21%，香港占比1%。合同銷售金額約206.58億元，其中南京及句容占比37%，佛山占比7%，廣州占比23%，西安占比14%，重慶占比11%，香港占比8%。

但香港對(duì)招商局置地一直都有吸引力。2022年中報(bào)還提到，其將加快發(fā)掘香港及海外優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的潛力，積極關(guān)注在香港及海外地區(qū)的投資機(jī)會(huì)，加大在香港及海外參與優(yōu)質(zhì)物業(yè)發(fā)展的力度，做強(qiáng)公司已有的在港存量業(yè)務(wù)。