從“房住不炒”到“三條紅線”，為防范房地產(chǎn)市場過熱，監(jiān)管部門持續(xù)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，采用相關(guān)政策、工具進行局部修復(fù)。毫無疑問，不論是房企融資還是個人房貸，短期內(nèi)都難言寬松。

近期有數(shù)據(jù)披露，國內(nèi)房貸增速已連續(xù)26個月回落;加之年底來臨，關(guān)于個人房貸收緊的猜測又甚囂塵上。這時候貸款買房真的難上加難了嗎?為此，記者咨詢了銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士。

“三條紅線” 給房貸利率連降“踩剎車”

從全國范圍看，房地產(chǎn)貸款的確處在“審慎監(jiān)管”之中。這一點，從“三條紅線”“房地產(chǎn)開發(fā)貸限額”和“房貸利率連降終止”可見一斑。

“三條紅線”規(guī)則關(guān)注重點房企資金監(jiān)測和融資管理，要求剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。政策層面認(rèn)為，“三條紅線”能防范因房地產(chǎn)融資帶來的金融風(fēng)險，間接有效地控制房地產(chǎn)價格，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并降低房地產(chǎn)金融所帶來的風(fēng)險。

短期看來，“三條紅線”影響已逐漸顯現(xiàn)，多家銀行明確“限額管理”“好中選優(yōu)”等原則，對涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進行壓降和控制規(guī)模。最直接的證據(jù)就是，房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)回落。中國人民銀行10月30日發(fā)布的2020年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，比上季末下降0.3個百分點，連續(xù)26個月回落;前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。

融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年10月(數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年9月20日-2020年10月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。而在此之前，2020年以來房貸利率已實現(xiàn)“九連降”;至10月，利率下降“踩”了“剎車”。

突發(fā)新冠肺炎疫情、經(jīng)濟下行壓力、局部市場過熱，多重風(fēng)險疊加，形成了今年紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟形勢。因此，政策層面認(rèn)為，微觀上看，應(yīng)擴大市場的消費需求與消費動力，構(gòu)建“經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)”。而房子，是老百姓日常生活中總價最高的消費品，背上高房貸的老百姓，其消費欲望和能力將被大幅壓抑。構(gòu)建新發(fā)展格局還要在穩(wěn)定高房價、控制房地產(chǎn)貸款等方面齊齊發(fā)力。

年底收緊? 漳州房貸利率“穩(wěn)字當(dāng)頭”

目前漳州樓市并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，因此個人住房貸款政策仍以“穩(wěn)”為主，變化不大。在采訪中，幾位銀行從業(yè)者表示，目前漳州個人房貸利率(五年以上)沒有出現(xiàn)大幅調(diào)整，依然保持首套房LPR+50個基點、二套房貸LPR+70個基點左右的情況，即首套房約5.15%、二套房約5.35%，不同銀行略有差距。

對于其他城市出現(xiàn)的個人貸款收緊情況，業(yè)內(nèi)人士表示，年底貸款有所收緊是正常現(xiàn)象，當(dāng)然今年尤其特殊，但目前漳州并未大幅壓限個人房貸業(yè)務(wù)。“今年上半年受疫情影響，不少企業(yè)受沖擊較大，對比企業(yè)貸款和個人住房貸款來說，銀行傾向于審批更為穩(wěn)定的個人房貸，這是特殊的一方面。普遍的一方面是，每年下半年，尤其是越接近年底，房貸額度所剩不多，因此審批、放款速度沒有那么快，會給人一種‘收緊’的錯覺。”一位銀行從業(yè)者說。

而事實上，對于年底貸款的自住購房者來說，他們不會太在意放款是不是夠快，畢竟放款慢些，還款也晚些，能給自己多一些周轉(zhuǎn)資金的時間。

重啟“公轉(zhuǎn)商” 緩解資金“燃眉之急”

漳州住房商業(yè)貸款暫無變化，不過，公積金貸款再次啟動“公轉(zhuǎn)商”。這一舉措，同樣意在維穩(wěn)。

10月29日，漳州市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于重啟個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)公告》。公告指出：目前，我市住房公積金個貸使用率過高，資金流動性緊張。為此，漳州市住房公積金中心啟動住房公積金應(yīng)急融資，決定重啟個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)(“公轉(zhuǎn)商”貸)。

《公告》解釋，個人住房公積金貼息貸款是指住房公積金管理中心在資金流動性緊張，無充足資金發(fā)放貸款的情況下，將本應(yīng)由中心資金發(fā)放的個人住房公積金貸款，轉(zhuǎn)由受托行以銀行資金發(fā)放個人商業(yè)性住房貸款，借款人仍按住房公積金貸款利率還本付息，因商業(yè)貸款利率和住房公積金貸款利率不同產(chǎn)生的利息差由公積金中心向受托銀行補貼的貸款方式。

業(yè)內(nèi)人士指出，啟動個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)是資金流動性緊張時的“常規(guī)操作”，老百姓不必?fù)?dān)心公積金中心沒錢了貸不出款來，公積金中心的資金缺口可以通過銀行來補足。我市在2016年9月起的一段時間內(nèi)，就曾執(zhí)行過這個政策。“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款和公積金一樣，都姓“公”。采用貼息貸款，借款人享受到的政策性利率優(yōu)惠與住房公積金貸款完全一致。

一位房產(chǎn)從業(yè)者指出，政府批準(zhǔn)啟動該政策，也是為了給購房者吃一顆“定心丸”，為剛需和改善型購房群體提供政策與制度支持，最終目的還是為了保持本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。