本月內，上市房企馬不停蹄地配股融資、引入戰(zhàn)投、出讓項目。所有動作都指向低負債指標，以符合監(jiān)管要求。

自融資新規(guī)浮出水面以來，本月內，上市房企馬不停蹄地配股融資、引入戰(zhàn)投、出讓項目。所有動作都指向低負債指標，以符合監(jiān)管要求。

據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，9月份以來，中南建設(000961.SZ)、中海地產(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、華僑城(000069.SZ)、南國置業(yè)(002305.SZ)等房企相繼出讓項目股權、剝離非核心業(yè)務;富力地產(02777.HK)、中國恒大(03333.HK)更是祭出分拆上市、配股融資等招數(shù)以做大企業(yè)權益。

據(jù)悉，參與試點的12家房企已經(jīng)從9月份開始向有關部門提交相關數(shù)據(jù)及報表，其余規(guī)模房企也將從明年1月起按照新的融資規(guī)則執(zhí)行，而規(guī)模房企之外的小型房企，將繼續(xù)執(zhí)行總量控制。

多位業(yè)內人士認為，如果三道紅線融資新規(guī)能夠執(zhí)行，一些債務風險較大的公司將被迫優(yōu)化報表，回歸理性發(fā)展路徑。這也是近期各家房企忙于各種資本運作，積極優(yōu)化報表的原因。

股權融資活躍

房企融資新規(guī)攪起行業(yè)波瀾后，一批房企直接跌入“紅色危險區(qū)”。按此前流出的“三條紅線”監(jiān)管原則，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%，以及現(xiàn)金短債比小于1倍，截至2019年年末，50家樣本房企中有15家房企觸及三條紅線。

方正證券指出，行業(yè)融資邊際收緊，預計未來將有更多房企通過合作開發(fā)、上市拆分、配股融資和引入戰(zhàn)投等方式，達到“三道紅線”指標。

果不其然，9月15日，富力地產公告稱，擬配售2.57億股新H股，配售所得款項總額及凈額預期分別為25.24億港元及24.98億港元。富力地產董事認為，此舉有助于減少公司對債務融資的依賴、優(yōu)化資本結構。

不僅如此，市場消息還顯示，富力地產預計在未來10個月內，把2017年從大連萬達手中購買的77處酒店中的一部分，分拆成房地產投資信托基金在新加坡上市，從而盤活酒店資產、緩解償債壓力。

此次監(jiān)管不同于以往窗口指導，而是有明確的計算指標。因此，房企應對的第一步，便是盡力優(yōu)化財務數(shù)據(jù)，遠離紅色危險區(qū)。從凈負債率看，減少有息負債、增加貨幣資金、增加所有者權益都是降桿桿的途徑。

“股權融資不會帶來有息負債的增加，同時增厚權益，對企業(yè)負債水平的改善作用顯著。”國泰君安證券認為，而通過分拆旗下業(yè)務上市，房企既可緩解自身融資壓力，又可獲得新的利潤增長點，改善企業(yè)資產流動性。

龍頭房企中國恒大(03333.HK)曾于2017年通過三輪增資引入1300億元資本金，對降低負債率起到立竿見影的效果。截至2019年年末，恒大凈負債率由2016年的歷史最高值359.7%下降至143.5%。

恒大這一數(shù)值仍超過監(jiān)管紅線，因此，恒大再次祭出資本招數(shù)，給滾燙的負債水平降溫。

9月18日，恒大汽車公告稱，擬發(fā)行人民幣股份于上海證券交易所科創(chuàng)板上市。此前，恒大汽車已宣布以“先舊后新”的方式引入多位投資者，預計配股所得款項總額將約39.99億港元。

其物業(yè)板塊也被推向資本市場。7月末，恒大發(fā)布公告，證實物業(yè)公司赴港上市的傳言，隨即不久便宣布引入中信資本、農銀國際、光大控股、騰訊控股、云峰基金等14家戰(zhàn)投，總籌資235億元。

恒大總裁夏海鈞在該集團中期業(yè)績會上表示：“未來恒大也會審慎考慮其他資產分拆上市，在為股東帶來更大收益的同時，大幅降低公司負債率。”

剝離資產回籠現(xiàn)金

盡管上述資本手段有助于房企符合“三道紅線”指標，但并不能真正控制其負債規(guī)模。貝殼研究院高級分析師潘浩告訴第一財經(jīng)記者，“財務指標不能實現(xiàn)短期迅速調整，需要長期的債務結構優(yōu)化。”

不過，對面臨較大短期償債壓力的房企來說，出售股權或項目可幫助其迅速回籠資金以度過寒冬。

9月18日，中南建設(000961.SZ)發(fā)布公告稱，擬以200萬元向控股股東中南控股轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權。截至2020年6月30日，南通中南谷凈資產167.77萬元，半年凈利潤-133.73萬元。

中南建設表示，本次交易完成后，公司將進一步聚焦主業(yè)，為全體投資者創(chuàng)造更好的回報。按照公司長期股權投資的賬面價值計算，預計本次交易對公司將產生約232萬元的投資收益。

9月16日，北京產權交易所信息披露顯示，中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司擬轉讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權及20.42億元債權，轉讓底價20.57億元。

同樣選擇出讓項目的房企還有招商蛇口、華僑城、南國置業(yè)等。

9月15日，北京產權交易所信息顯示，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司擬轉讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權。

“及時出售低效股權、剝離不良資產，可助力房企回籠資金、實現(xiàn)業(yè)務轉型。尤其是經(jīng)營不善或處于虧損狀態(tài)的項目，對市場而言可能恰恰是投資機遇，在重新定位和良好運營下存在逆轉為優(yōu)質資產的潛力。”國泰君安證券稱。

加快回流現(xiàn)金的同時，不少房企已收緊投資力度。目前，從房企實際投資總量安排看，多數(shù)企業(yè)將銷售業(yè)績或銷售回款的50%作為投資上限。

“公司將銷售目標的50%作為拿地預算。下半年堅持一城一策、以銷定投的策略，在核心城市擴大市場占有率。一方面關注優(yōu)質項目，另一方面主要考慮現(xiàn)金流情況、回款和負債的支持。”招商蛇口管理層透露。

一些體量較小的公司如佳源國際，稱將按不超過銷售額30%的比例拿地。“如果有好項目，毛利率能保持30%以上，又符合我們的聚焦、深耕、同城的戰(zhàn)略，這樣的機會我們也不會放棄。”該集團管理層稱。

房企投資收縮已在土地市場有所反應?！度珖俪蔷幼∮玫貎r格報告》顯示，1~8月份，全國100個城市居住用地價格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。若以10%的漲幅劃分，當前百城地價漲幅已走出偏熱區(qū)間，步入溫和區(qū)間。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前購地工作步入有序通道，搶地現(xiàn)象減少，加之近期重點城市收緊政策，以及“三道紅線”的約束，客觀上會使土地交易市場受影響，地價也相對平穩(wěn)。

地產行業(yè)大邏輯已變，房企如何謀取長遠發(fā)展?在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，未來城市間的分化將更為明顯，選擇經(jīng)濟基本面好的一二線城市、有廣大縱深的三四線城市，是房企風險控制的第一步。

其次，要向提高經(jīng)營杠桿轉變，提高經(jīng)營效率，降低成本;單純的住宅開發(fā)模式已不太受城市歡迎，帶有產業(yè)資源的開發(fā)模式可增加企業(yè)土儲，并降低購地成本。

“直接影響企業(yè)風險的是現(xiàn)金流，這方面要做好管理，加強風險意識。企業(yè)戰(zhàn)略要順勢而為，活下去比活得好更重要。”宋紅衛(wèi)直言。(作者：孫夢凡)