日前，江蘇鎮(zhèn)江等地宣布連續(xù)空置超過6個月的住房，可申請享受物業(yè)費七折優(yōu)惠。此前，山東青島、甘肅蘭州等地也明確連續(xù)空置6個月以上的房屋物業(yè)費打折。按照相關(guān)規(guī)定，空置房應(yīng)該怎么收物業(yè)費？多地試水空置房物業(yè)費打折，對業(yè)主和物業(yè)公司有哪些具體影響？

江蘇省鎮(zhèn)江市發(fā)展和改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)出通知，明確市區(qū)空置房普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費事項，連續(xù)空置6個月以上，物業(yè)費最多交70%。鎮(zhèn)江市發(fā)改委收費管理和價格調(diào)控處處長唐藝榮介紹：“鎮(zhèn)江市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法原來是在業(yè)主大會成立前，實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)的普通住宅空置房物業(yè)服務(wù)費是七折優(yōu)惠，最長的優(yōu)惠期限不超過兩年。為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們對空置房政策進行了調(diào)整。一是明確了空置房的具體界定標準，就是連續(xù)空置超過6個月(含6個月)。二是取消了優(yōu)惠的時間期限，只要達到空置標準，經(jīng)確認后即可享受優(yōu)惠政策。”

唐藝榮表示，政策調(diào)整一是為了緩解物業(yè)服務(wù)收費的矛盾，二是為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。“因為房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，全市的空置房物業(yè)收費的投訴增長比較多，物業(yè)公司也面臨著既不愿打折收取，又收不到物業(yè)費的矛盾。當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)從量的增長轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高，我們以空置房收費政策調(diào)整為切入口，希望以此來提升物業(yè)管理的服務(wù)效能。同時我們也了解到周邊城市也有類似的空置房打七折的優(yōu)惠政策。”她說。

在甘肅蘭州，長期空置的房屋也按照申請后按70%繳納物業(yè)費。蘭州市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心副主任胡立宏介紹：“規(guī)定已入住的房屋連續(xù)空置達6個月以上的，從第7個月開始就可以向物業(yè)服務(wù)人員，也就是物業(yè)公司申請按70%收取物業(yè)費。我們按照70%收費，一是考慮到保障物業(yè)公司正常運行和小區(qū)的環(huán)境、安全以及業(yè)主空置房的安全，還有小區(qū)公用設(shè)施的正常運行。”

胡立宏表示，對房屋空置率較高的小區(qū)而言，如果沒有70%的收費，將難以維持日常運行，對業(yè)主來說，收取一定的物業(yè)費也可以保障其財產(chǎn)權(quán)益。“業(yè)主長期不住，有可能上下水之類的有跑冒滴漏現(xiàn)象，小區(qū)的環(huán)境綠化、公共衛(wèi)生、保安巡邏都需要一定的經(jīng)費來維持，所以70%的收費，既保證了整個小區(qū)的正常運行，也保證了業(yè)主的房屋財產(chǎn)權(quán)益。”他說。

物業(yè)公司也算了一筆賬。某物業(yè)公司負責人聶美珍坦言：“像我們也有保安、保潔、小區(qū)維護這些基礎(chǔ)的服務(wù)，都需要資金來維持。現(xiàn)在，我們也會根據(jù)業(yè)主的實際情況來收取這個費用，像購買了但沒有裝修入住的這種情況，我們也會根據(jù)房屋的建筑面積在物業(yè)費上面打點折。”

政策給出了優(yōu)惠，具體落實上是否會有阻力呢？胡立宏說，他們對物業(yè)公司的要求是實事求是，依規(guī)辦理。胡立宏表示：“我們的物業(yè)公司，因為我們現(xiàn)在對他們有一定的規(guī)定，不允許他們不受理這個現(xiàn)象，所以業(yè)主只要申請，他們就根據(jù)相關(guān)規(guī)定實地考察，如果確實是閑置6個月以上，他就按這個政策辦下去了。”

此外，今年蘭州還將出臺實施方案，進一步提升物業(yè)服務(wù)。胡立宏介紹：“今年蘭州市在制訂物業(yè)提質(zhì)增效實施方案，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人員，就是物業(yè)公司相關(guān)的一些行為。同時我們也對業(yè)主、社區(qū)和街道基層治理要加大力度，這樣既保證物業(yè)公司的正常合法運行，也保證業(yè)主的正當權(quán)益。”

《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確，辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過60%。青島市發(fā)展和改革委價格處處長蘇長征告訴記者，2024年2月1日，青島對物業(yè)服務(wù)收費管理的實施細則進行了細化。“新的實施細則就是連續(xù)空置6個月以上的房屋，業(yè)主可以書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方共同確認后，從空置之日起，物業(yè)公共服務(wù)費也包含電梯運行費按照六折來收取。另外，房屋空置的衡量標準，原則上是水、電器都沒有使用，如果雙方能夠協(xié)商其他的標準，我們也尊重他們雙方的約定。”他說。

采訪中記者了解到，有的城市沒有推出統(tǒng)一的物業(yè)費調(diào)價打折政策，但一些物業(yè)公司有自己的打折方案。

有業(yè)主表示，自己所在的城市尚未能享有上述優(yōu)惠政策，史女士希望能明確如何具體界定空置房，如何更好平衡物業(yè)公司和業(yè)主利益。比如物業(yè)公司得把服務(wù)明細跟計費標準明示一下，方便業(yè)主弄清楚空置住房和長期居住住房在服務(wù)上的差異，物業(yè)就按照明細來免除人家的一部分物業(yè)費，這樣業(yè)主們也消費得明明白白了。

空置的房屋該怎么收物業(yè)費？北京航空航天大學(xué)法學(xué)院副教授趙精武認為，需要考量三個方面的因素。第一，民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者不用接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。所以，空置房的物業(yè)費只可能是部分減免，而不可能是全部減免。第二，小區(qū)綠化等公共區(qū)域的服務(wù)，客觀上不存在單獨面向個別業(yè)主服務(wù)的可能性，并且這些區(qū)域的服務(wù)也占據(jù)較大比例，故而空置房的物業(yè)費減免范圍不應(yīng)當過多。第三，不去考慮各種事件因素，直接討論減免物業(yè)費在現(xiàn)行的立法框架里可能缺乏法律依據(jù)。

趙精武表示，空置房物業(yè)費減免的前提條件之一正是需要業(yè)主能夠提供充足的證明材料，證明在某一段時間房子確實沒有人居住，但實踐中，業(yè)主如何舉證“空置”，還有待司法機關(guān)予以進一步明確。在法理層面，空置房物業(yè)費減免確有其合理之處，這也是合同關(guān)系中權(quán)利義務(wù)對等的表現(xiàn)之一。但實踐比理論預(yù)想復(fù)雜得多，如果一個小區(qū)入住率低，過高的物業(yè)費減免不僅可能導(dǎo)致物業(yè)公司難以維系，也可能導(dǎo)致相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有所下降。因此，眼下更需要解決的是如何認定“空置房”以及空置房物業(yè)費減免的實施細則，需要綜合考量小區(qū)整體的業(yè)主入住率、物業(yè)公司的運營狀況、小區(qū)所在地段、先前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等多個要素。建議在未來通過修訂《物業(yè)管理條例》或者出臺更為具體的實施細則，明確物業(yè)費減免標準，平衡業(yè)主和物業(yè)公司的利益訴求。