萬綠叢中一點(diǎn)紅,創(chuàng)富港如何點(diǎn)亮聯(lián)合辦公?| 年報(bào)解讀
相比聯(lián)合辦公巨頭的高開低走,創(chuàng)富港(836090.NQ)這邊一片靜好。
縱觀聯(lián)合辦公行業(yè),“持續(xù)盈利能力”這道坎猶如天塹,橫亙在大大小小的企業(yè)面前,隨之而來的還有對商業(yè)模式的頻頻質(zhì)疑。資本退出、企業(yè)倒閉,倒逼行業(yè)回歸到以現(xiàn)金流和持續(xù)盈利為中心的模式。
4月26日,聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)富港公布了2022年年報(bào)。財(cái)報(bào)顯示,創(chuàng)富港2022年全年?duì)I收6.99億元,同比增長7.85%;凈利潤4780.97萬元,同比增長268.65%。2022年,創(chuàng)富港再次實(shí)現(xiàn)營收凈利雙增長,成了業(yè)內(nèi)少有的“常青樹”。
01
財(cái)務(wù)指標(biāo):連續(xù)6年凈利潤為正,財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步下調(diào)
實(shí)際上,創(chuàng)富港已連續(xù)6年凈利潤為正。
年報(bào)顯示,2017年至2022年,公司凈利潤從1842.74萬元增長至4780.97萬元,漲幅達(dá)159.48%,每年平均漲幅為31.90%,整體保持持續(xù)增長態(tài)勢。雖然近年來行業(yè)整體承壓,但企業(yè)依舊保持凈利潤為正的態(tài)勢。
2021年,我國企業(yè)會計(jì)首次采用新租賃準(zhǔn)則,大部分租賃資產(chǎn)進(jìn)入表內(nèi),這也對創(chuàng)富港財(cái)報(bào)中的凈利潤數(shù)值帶來了持續(xù)影響。
經(jīng)計(jì)算,創(chuàng)富港2021年凈利潤下降2755萬元,同比下降68%。其中,因新租賃準(zhǔn)則下降的凈利潤達(dá)1685萬元;此外公司一項(xiàng)計(jì)提減值也使2021年凈利潤下降2182萬元。如若排除以上兩個(gè)原因,創(chuàng)富港凈利潤則比2020年增長1112萬元至5164.28萬元,同比增長27.44%,呈大幅度提升。
而到了2022年,若按照舊準(zhǔn)則計(jì)算,創(chuàng)富港凈利潤會再上一個(gè)臺階。睿和智庫估計(jì),公司凈利潤將比當(dāng)前數(shù)值增長1500-1800萬至6000萬以上。
圖表1:2017-2022年創(chuàng)富港凈利潤(萬元)
圖2
圖片數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報(bào),睿和智庫整理
毋庸置疑,對于創(chuàng)富港這樣的持續(xù)擴(kuò)張型企業(yè)來說,新準(zhǔn)則在凈利潤數(shù)值上的影響永遠(yuǎn)存在,但企業(yè)的盈利能力才是其背后最大的底氣。具體來看,創(chuàng)富港在2022年的收入構(gòu)成沒有變化,仍只有租賃及商務(wù)服務(wù)一項(xiàng)收入,毛利率達(dá)39.58%,較上年同期增長0.48%。數(shù)據(jù)表明,創(chuàng)富港并未受整體行業(yè)遇冷影響,盈利能力不僅超過大部分聯(lián)合辦公企業(yè),而且超過絕大部分房企。
而這樣的收益,也與創(chuàng)富港為客戶持續(xù)貢獻(xiàn)價(jià)值,牢記企業(yè)的社會責(zé)任感不無關(guān)系。二者相輔相成,創(chuàng)造了企業(yè)與客戶的雙贏局面。
圖表2:2022年創(chuàng)富港收入構(gòu)成 (億元,%)
圖3
圖片數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報(bào),睿和智庫整理
而從成本控制來看,創(chuàng)富港整體持續(xù)向好。2022年創(chuàng)富港營收為6.99億元,同比增長7.85%,增長主要來源為2021年新開門店?duì)I收;營業(yè)成本為4.22億元,占營收比重的60.37%,與2021年的60.90%相比,有所降低。且從營業(yè)收入與營業(yè)成本的增幅對比來看,同樣發(fā)現(xiàn)創(chuàng)富港在控成本方面表現(xiàn)優(yōu)異:營業(yè)收入較上年同期增長7.85%,營業(yè)成本較上年同期增長7.01%,低于營收增長百分比。可見,從整體計(jì)算,創(chuàng)富港單位面積產(chǎn)值持續(xù)增長,做到了降本增效。
反觀行業(yè)中規(guī)模接近的德必集團(tuán)、錦和商管營收則有下降趨勢,穩(wěn)定性不足。年報(bào)顯示,2022年德必集團(tuán)、錦和商管的營業(yè)收入分別同比降低18.44%、2.97%。對于下降原因,二者均在年報(bào)中表示,主要系受疫情影響出租率下降、工程進(jìn)度有所延遲導(dǎo)致。
與此同時(shí),從償債能力來看,創(chuàng)富港流動風(fēng)險(xiǎn)可控,且在2022年財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步下調(diào)。
圖表3:2021-2022創(chuàng)富港(母公司)資產(chǎn)負(fù)債率(億元,%)
圖4
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報(bào),睿和智庫整理
具體來看,創(chuàng)富港在2021-2022年資產(chǎn)總計(jì)接近的情況下,將負(fù)債從5.91億元降至5.89億元,資產(chǎn)負(fù)債率降低0.23個(gè)百分點(diǎn)。公司在改善盈利能力的同時(shí),嚴(yán)格控制負(fù)債水平,保持財(cái)務(wù)健康。
02
企業(yè)經(jīng)營:先穩(wěn)定,再擴(kuò)張
在企業(yè)經(jīng)營方面,當(dāng)千億資本、數(shù)千家企業(yè)涌向聯(lián)合辦公行業(yè),創(chuàng)富港始終保持著難得的冷靜,秉持著自身“先穩(wěn)定,再擴(kuò)張”的步調(diào)。
根據(jù)國家信息中心發(fā)布的《中國共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2023)》指出,當(dāng)前不同領(lǐng)域的共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性凸顯。2022年,共享辦公領(lǐng)域交易額為132億元,相比上年同期市場規(guī)模縮水37.7%,在我國主要共享經(jīng)濟(jì)市場中,最為嚴(yán)重。可見,共享辦公領(lǐng)域在我國共享經(jīng)濟(jì)市場中,最受宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響。
圖表4:2022年我國主要領(lǐng)域共享經(jīng)濟(jì)市場規(guī)模增長情況
圖5
圖片數(shù)據(jù)來源:國家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心,睿和智庫整理
盡管如此,創(chuàng)富港依舊穩(wěn)住了節(jié)奏,實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步擴(kuò)張。年報(bào)顯示,截至2022年底,創(chuàng)富港全國簽約門店共計(jì)251家,相比2021年的230家,增長了9.13%。門店分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、長沙等九大城市,全國簽約門店建筑面積合計(jì)35.24萬平方米,同比上年增長13.46%。
關(guān)于創(chuàng)富港仍能穩(wěn)步擴(kuò)張的原因,睿和智庫認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn):
第一,針對企業(yè)實(shí)際“量體裁衣”。
創(chuàng)富港董事長薛春曾在采訪中提到,以創(chuàng)富港過往的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,每年增長30%是可以hold住的。而高于這個(gè)增速,管理就跟不上了。這樣一來,增速反而會下降,用更多的精力填補(bǔ)以前的窟窿。可見,創(chuàng)富港選擇在企業(yè)經(jīng)營中“量體裁衣”,使企業(yè)在穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí),摸索屬于自己的擴(kuò)張“極值”,形成可持續(xù)的發(fā)展良性循環(huán),避免了盲目擴(kuò)張導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
第二,秉持“抓大放小”策略,堅(jiān)持服務(wù)中小微企業(yè)。
年報(bào)顯示,創(chuàng)富港的年度銷售排名前5客戶僅占年度銷售額的0.61%。顯然,創(chuàng)富港在業(yè)務(wù)上沒有對任何一個(gè)大客戶形成依賴,始終保持著自身的靈活性。更加垂直的客戶選擇,造就了創(chuàng)富港深耕精細(xì)化管理和企業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向。在這樣的理念指導(dǎo)下,2022年,創(chuàng)富港出租率達(dá)91.03%,在行業(yè)之中遙遙領(lǐng)先,足見其在中小微企業(yè)中的口碑。
值得一提的是,在大環(huán)境承壓時(shí),創(chuàng)富港員工總數(shù)與2021年相比,有微幅上升,從1008人上升到1026人。穩(wěn)定的人員,同樣支撐了創(chuàng)富港的穩(wěn)定擴(kuò)張,避免了人員斷檔、人才流失對業(yè)務(wù)的掣肘。
03
盈利模式:精細(xì)化運(yùn)營+科技賦能企業(yè)
創(chuàng)富港董事長薛春在采訪中曾提到:企業(yè)最終是要盈利,但盈利要來自于對客戶提供有價(jià)值的產(chǎn)品及服務(wù),實(shí)現(xiàn)雙贏。如果不為客戶帶來價(jià)值,企業(yè)也就沒有存在的價(jià)值了。
毋庸置疑,聯(lián)合辦公行業(yè)仍是一片巨大的藍(lán)海,而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正是行業(yè)發(fā)展的助推劑。在行業(yè)發(fā)展的早期階段,大量聯(lián)合辦公企業(yè)的虧損、甚至倒閉證明了重資產(chǎn)模式與急速擴(kuò)張模式或并不適用于該行業(yè),反而會加速行業(yè)的惡性競爭。
在《創(chuàng)富港基本法與發(fā)展白皮書》中,提到了創(chuàng)富港對聯(lián)合辦公行業(yè)商業(yè)模式的三點(diǎn)理解:
1. 通過對空間、服務(wù)、社群等運(yùn)營的精細(xì)化管理,用更低的成本創(chuàng)造出價(jià)值更高的產(chǎn)品及服務(wù)。讓會員獲得更高性價(jià)比產(chǎn)品及服務(wù)的同時(shí),也讓企業(yè)同時(shí)獲得足夠高的利潤。我們與會員實(shí)現(xiàn)共贏。
2. 我們通過發(fā)現(xiàn)有改造價(jià)值的空間,進(jìn)而通過精細(xì)化設(shè)計(jì)、高效的裝修和極強(qiáng)的運(yùn)營能力快速達(dá)成滿租,實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值最大化。這一切建立在低成本的基礎(chǔ)上。
3. 服務(wù)以產(chǎn)生價(jià)值為導(dǎo)向,深度挖掘客戶的共性需求,通過滿足客戶的需求來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)價(jià)值。通過互助社群及第三方服務(wù)增加客戶的粘性,并進(jìn)一步挖掘客戶價(jià)值。
創(chuàng)富港在之后的企業(yè)發(fā)展中,逐步針對以上三點(diǎn)理解不斷深入聯(lián)合辦公行業(yè),在行業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)積極求變時(shí),先行一步,初步走通了屬于自身的“新盈利模式”——精細(xì)化運(yùn)營+科技賦能企業(yè)。
一方面,創(chuàng)富港持續(xù)深耕精細(xì)化運(yùn)營,優(yōu)化業(yè)務(wù)體系。
聯(lián)合辦公行業(yè)因類“二房東”的經(jīng)營模式,具有諸多短板,產(chǎn)品同質(zhì)化就是其一。當(dāng)多數(shù)市場聯(lián)合辦公企業(yè)還困惱于同質(zhì)化競爭時(shí),創(chuàng)富港已通過“精細(xì)化運(yùn)營”為原本固化的市場打開了一扇新的窗戶,為企業(yè)帶來新活力。
創(chuàng)富港通過企業(yè)注冊、財(cái)稅代理、虛擬辦公室、社群服務(wù)等增值服務(wù),打造獨(dú)特的業(yè)務(wù)體系。據(jù)悉,“增值服務(wù)”被創(chuàng)富港提至與“租賃業(yè)務(wù)”同等重要的位置。而倘若之后增值服務(wù)收入能覆蓋所有人工成本,那將是企業(yè)經(jīng)營的一個(gè)極佳盈利狀態(tài)。
另一方面,創(chuàng)富港堅(jiān)持科技賦能企業(yè),踐行“利他”價(jià)值觀。
創(chuàng)富港作為唯一一家具有IT基因的聯(lián)合辦公企業(yè),將科學(xué)技術(shù)打磨成趁手的工具,成為了其在服務(wù)中為企業(yè)賦能的利器。
2022年3月,創(chuàng)富港正式成立數(shù)字化推廣部,持續(xù)進(jìn)一步深化企業(yè)服務(wù)中的數(shù)字化建設(shè)。其自主研發(fā)應(yīng)用了多層次的信息技術(shù)平臺和智能化系統(tǒng),包括BCMS商務(wù)中心綜合管理系統(tǒng)、BITS商務(wù)智能電話服務(wù)系統(tǒng)、“方圓間”企業(yè)服務(wù)平臺、銀企直連自動付款系統(tǒng)、BCMS-K3自動記賬系統(tǒng)、智能化交易流程管理系統(tǒng)、發(fā)票采集無紙化報(bào)銷系統(tǒng)、CAIot物聯(lián)網(wǎng)云平臺及CAIot物聯(lián)網(wǎng)邊緣計(jì)算網(wǎng)關(guān)、小碟云財(cái)稅Saas平臺等,已初步實(shí)現(xiàn)從自身、會員、中小企業(yè)到產(chǎn)業(yè)園的科技賦能企業(yè)。
同時(shí),創(chuàng)富港還積極嘗試將新興科技產(chǎn)品加入到企業(yè)服務(wù)中。年報(bào)顯示,2022年創(chuàng)富港研發(fā)費(fèi)用較上年增加317萬元,主要為增加研發(fā)項(xiàng)目“元宇宙辦公室”,同時(shí)增加研發(fā)團(tuán)隊(duì)。2023年1月14日,創(chuàng)富港在“創(chuàng)富港元宇宙平臺”舉行了全集團(tuán),超1000名員工的“元宇宙”年會,引發(fā)了行業(yè)的熱烈討論。
結(jié)語
聯(lián)合辦公行業(yè),不僅是租賃空間的聯(lián)合,還是技術(shù)的聯(lián)合。創(chuàng)富港作為聯(lián)合辦公行業(yè)的先行者,正在通過深化IT經(jīng)營,打造屬于自己“精細(xì)化運(yùn)營+科技賦能企業(yè)”的盈利新模式。近日,創(chuàng)富港財(cái)報(bào)正式公布,企業(yè)2022全年再次實(shí)現(xiàn)了營收凈利雙增長,在行業(yè)整體低迷的背景下,成為“萬綠叢中一點(diǎn)紅”。未來,創(chuàng)富港究竟如何點(diǎn)亮聯(lián)合辦公,讓我們拭目以待。
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