“據我了解，沒有同行在廣州賺到了錢。”樂乎集團創始人、CEO羅意在一次公開活動中感慨道。

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樂乎也是“沒能在廣州賺到錢”的運營商之一。2017年前后，樂乎新進入了超10個城市，由于看好廣州市場，羅意本人還搬至廣州長住了2年，“廣州資產供給十分充分，但競爭也很激烈，沒有在那邊掙到錢，賠了很多錢。”

無獨有偶，魔方公寓也向藍鯨財經表示，廣深市場“不容易做”；萬科泊寓2017年高調啟動的“萬村計劃”也未達到效果。

廣深市場的“冷熱”源自何處，長租公寓“敗走”廣深之后又去往何處？

轉戰新一線城市

開店首選北京上海

作為人口凈流入地區，廣深市場的租賃需求并不比北京、上海小。

據住房租賃行業數據機構珊瑚數據，根據貝殼平臺的提供數據統計，北上廣深合計近4000萬套租賃需求，市場旺盛，其中深圳>上海=廣州>北京。同時，深圳、廣州的租住比例分別為76.9%、53%，遠高于北京和上海。

盡管如此，不少長租公寓運營商最終都放棄了對廣深市場的幻想。

樂乎兩位創始人羅意、于洪胤多次在公開場合表示，廣深市場很難做，樂乎仍舊沒有找到“打開”的方式。也因此，樂乎在廣深市場主動進行了收縮。

萬科2017年在廣深城中村開啟“萬村計劃”，次年便暫停簽約新房源，2019年主動與村民協商違約賠償，放棄部分已簽約房源。

“整個行業不敢說，但至少幾個頭部(企業)都把北京和上海作為發展的重心。”一個集中式長租公寓行業從業者向藍鯨財經表示，不去廣深是因為城中村里的租賃供給太多，不去深圳還因為萬科泊寓太強勢了。

總部在北京的樂乎公寓，其百分之六七十的運營房源在北京。魔方公寓截至去年底則在北京和上海共運營超3.57萬套公寓，占比46.9%；背靠開發商的泊寓和冠寓項目分布相對分散，北京、上海門店數均超10家，此外，泊寓在深圳大本營開業門店數達152家；各家機構在杭州、南京的門店數也不少。

在接受藍鯨財經記者采訪時，羅意多次強調，“北京就是最好的租賃市場，因為供給嚴重不足。”目前，樂乎更多地聚焦北上杭、蘇州、成都等城市，大部分精力都在北上杭三個城市。

據藍鯨財經了解，魔方公寓今年開業的大體量項目都在北京；龍湖冠寓的重點關注市場也是北京、上海；旭輝領寓在廣深的布局則不多，其長三角項目運營成績不錯，項目出租率保持在95%以上。

萬科泊寓方面則表示，萬科通過各種渠道和方式進行探索，包括通過輕資產輸出管理、自持物業改造等方式參與保障性租賃住房的建設與運營，無論是北上還是廣深，客戶在哪里，泊寓就去哪里，緊跟國家相關政策，持續、長久地為各城市新進入人群提供高性價比的租住服務。

從全行業來看，上海和北京是租賃企業開店的首選城市。據觀點指數研究院發布的《2023住房租賃發展報告》，2022年，上海新開門店占比達31.07%，北京、深圳、廣州分列其后，但深圳、廣州占比均不到10%。

廣深市場太卷了

包括樂乎公寓、魔方公寓在內的多家集中式長租公寓運營商都向藍鯨財經表示，廣深地區大量的城中村房源是其不那么看好廣深租賃市場的主要原因。

所謂“城中村房源”是指散布在廣深各個區的大量自建房，這些對外出租的房源為租賃市場帶來了大量供給。城中村是廣深這兩大一線城市的“另一面”，還是其包容性的象征，正因為城中村眾多的租賃選擇，每一個人在廣深都能找到棲身之所。

據統計，截至2020年9月，廣州市全市共有城中村1104個；深圳市住建局摸底調查結果則顯示，深圳共有以行政村為單位的城中村241個。

城中村房源量有多大？樂乎公寓聯合創始人、副總裁于洪胤此前在接受藍鯨財經采訪時舉了一個例子，“樂乎在廣州黃埔古港附近一個項目房間數一千多間，但僅占全村總房源的10%。”

對集中式長租公寓運營機構而言，大量的城中村房源意味著難以形成產品服務標準，即便形成了標準，由于市占率過低，單一機構也難以擁有定價權。

城中村房源的質量也具有不可控性，“一線城市原本可以對不好的樓宇進行產品化提升，存在很大的服務產品提升空間，但城中村內部錯綜復雜，例如拿到的房子不一定是在村口。”于洪胤說道。

除了市場“卷”、房源質量不可控，成本更是各家機構需要考慮的問題。

據觀點指數研究院的數據，北京、上海、深圳掛牌租金水平明顯高于全國其他城市，其中北京2022年全年住宅掛牌租金為118.34元/平方米/月，居各城市之首，上海次之，深圳在90元/平方米/月左右；廣州則在60—70元/平方米/月之間，租金相對較低。

對產品質量體系已形成標準的品牌運營機構而言，廣州市場的投入回報相對較低。

“同一個機構在各城市房源的裝修投資是一樣的，例如白領公寓都是2000元/平方米的裝修預算，在廣深市場部分地方回收壓力就比較大。”于洪胤認為，廣深市場還需要探討更輕的方式或其他更可行的模式。

針對以“包租”為主要模式的運營商，前述長租公寓行業從業者表示，“廣深市場進去晚的肯定賺不到錢，廣州深圳過去幾年租金比較平穩，如果進去得晚，拿的底租高，相對溢價也難。”

“廣深太卷了，卷到你的努力帶來的杠桿效應非常微弱，被對沖掉了。”羅意如是說。