泛海控股(000046.SZ)仍未走出困局。

繼去年巨虧46億元之后，今年一季度泛海控股再次虧損1.49億元。虧損看似收窄的背后，是它忍痛賣地獲得了30.66億元的收入。年盈利曾超31億元的泛海控股，因何走到如今的境地?

武漢CBD多個項(xiàng)目停工

被泛海控股賣掉的地，是泛海控股主要控股子公司武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司(以下簡稱“武漢公司”)旗下重要項(xiàng)目武漢中央商務(wù)區(qū)的一部分，接盤方是綠城中國(03900.HK)。此筆交易完成迅速，今年1月6日宣布賣地，3月20日便已完成過戶。

記者了解到，武漢公司于2007年取得該地塊的土地使用權(quán)，包括機(jī)動車停車場用地、商業(yè)用地及居住用地，計(jì)容建筑面積約17.52萬平方米。本次交易之前，該地塊使用權(quán)已被抵押給銀行，剩余抵押擔(dān)保未清償?shù)膫鶛?quán)余額為6.71億元。

對賣地原因，泛海控股并未遮掩，坦言是為了優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及改善資金狀況。

包括上述地塊在內(nèi)的武漢中央商務(wù)區(qū)，泛海控股布局于20年前。

武漢中央商務(wù)區(qū)的原址是王家墩機(jī)場，位于漢口主城區(qū)，占地約7.41平方公里。早在2002年，為開發(fā)建設(shè)武漢中央商務(wù)區(qū)，泛海控股便成立了武漢公司，并承擔(dān)其中2.67平方公里核心地段的開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)規(guī)劃，武漢中央商務(wù)區(qū)要形成以金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息、咨詢等產(chǎn)業(yè)為主，且“立足華中、面向世界、服務(wù)全國”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，以及聚集會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

其中，泛海控股規(guī)劃的主要地標(biāo)性建筑有甲級寫字樓泛海時代中心、5A級商務(wù)綜合體武漢中心大廈、超大型綜合體武漢世茂中心、國際全能商務(wù)服務(wù)綜合體泛海國際SOHO城等。2007年，泛海控股獲得相關(guān)地塊的土地使用權(quán)，兩年后項(xiàng)目正式開工建設(shè)。

截至目前，在武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目上，泛海控股已建成泛海國際SOHO城、泛海城市廣場、泛海國際創(chuàng)業(yè)中心等多個商業(yè)項(xiàng)目，以及約十個住宅項(xiàng)目。

記者梳理泛海控股歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，自2011年起，以武漢中央商務(wù)區(qū)為代表的華中項(xiàng)目，累計(jì)為其貢獻(xiàn)收入超過400億元。

然而，泛海控股在武漢中央商務(wù)區(qū)的多個未竣工項(xiàng)目，均因資金短缺而停擺多時。

5月8日，記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，泛海時代中心其中的兩棟大樓玻璃外墻均僅施工一半，另一酒店項(xiàng)目中的一棟大樓主體框架結(jié)構(gòu)未完成，武漢世茂中心土地挖建工作未進(jìn)行，這些項(xiàng)目現(xiàn)場無工人施工作業(yè)，均處于圍擋狀態(tài)。

記者還注意到，從外立面來看，武漢中心大廈已經(jīng)完工。現(xiàn)場一名值班保安告訴記者，該大廈內(nèi)部建設(shè)還有較多工程，包括消防設(shè)施等，“這些項(xiàng)目都處于停工狀態(tài)，因?yàn)槿卞X已經(jīng)停了一兩年”。

這一說法也得到泛海控股一名內(nèi)部員工的證實(shí)，“相關(guān)項(xiàng)目確實(shí)已經(jīng)停工較長時間，目前未收到復(fù)工通知”。

武漢中央商務(wù)區(qū)還有大量地塊一直未開發(fā)。泛海控股披露的信息顯示，武漢中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃總建筑面積為414.29萬平方米，而截至去年底，剩余規(guī)劃建筑面積為287.4萬平方米未開發(fā)。這意味著，十年多的時間里，完成規(guī)劃建筑面積僅僅三成。

被強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)的超30億

那么，開發(fā)建設(shè)武漢中央商務(wù)區(qū)的武漢公司有多缺錢?

泛海控股披露的幾則欠款事項(xiàng)可窺一斑。

今年1月，由于拖欠信達(dá)融資租賃有限公司貸款余額，武漢公司將武漢中央商務(wù)區(qū)相關(guān)酒店商業(yè)用地，以5.45億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給信達(dá)融資抵償部分債務(wù)。

此前，去年12月底，武漢公司通過旗下青島公司已將青島泛海國際購物中心以8.88億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給信達(dá)融資。

今年3月，另一債主中英益利資產(chǎn)管理股份有限公司將武漢公司訴諸法庭，原因在于后者拖欠其13億元借款本金未還。

4月，泛海控股披露的信息顯示，武漢公司向山東高速環(huán)球融資租賃有限公司申請的20億元融資尚未清償完畢。

天眼查信息顯示，截至今年5月10日，武漢公司因未按時履行法律義務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行13次，執(zhí)行標(biāo)的約34億元。

此外，武漢公司還因多次拖欠稅款而被列入欠稅公告名單。其中最高的一筆欠稅為企業(yè)所得稅，累計(jì)欠稅余額約2.81億元。

以上欠債只是冰山一角。泛海控股披露的信息顯示，截至2020年底，武漢公司負(fù)債合計(jì)高達(dá)713.21億元。其中，流動負(fù)債為480.63億元。

母公司泛海控股也無力支持武漢公司。截至2020年底，泛海控股負(fù)債合計(jì)1460.1億元。其中，流動負(fù)債1136.19億元，而貨幣資金僅為193.88億元。

泛海控股的控股股東泛海集團(tuán)同樣有心無力。同期，泛海集團(tuán)的負(fù)債合計(jì)高達(dá)2363.29億元。其中，流動負(fù)債1846.87億元。同樣，相對債務(wù)來說，貨幣資金也不多，僅有227.51億元。

此外，4月20日，泛海控股發(fā)布公告稱，泛海集團(tuán)及其一致行動人合計(jì)持有公司71.23%的股份，其中29.65%股份因債務(wù)糾紛被法院凍結(jié)。

天眼查信息還顯示，截至5月10日，泛海集團(tuán)因未按時履行法律義務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行6次，執(zhí)行標(biāo)的超過57億元。

轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)踩雷

泛海集團(tuán)由山東威海人盧志強(qiáng)創(chuàng)立于上世紀(jì)80年代末。其中，以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的泛海控股1994年在深交所上市。早年的泛海控股在北京、上海、深圳等一線城市核心地段成功開發(fā)多個項(xiàng)目。2016年，泛海控股創(chuàng)下最好業(yè)績，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入超246億元，歸屬凈利潤超31億元。

泛海集團(tuán)的資產(chǎn)更為龐大，除核心資產(chǎn)泛海控股外，還投資了民生控股(000416.SZ)、民生銀行(600016.SH、01988.HK)、聯(lián)想控股(03396.HK)等多家上市公司。

2007年，盧志強(qiáng)以控制2609億元的總市值，被稱為內(nèi)地“市值第一人”，并因此獲得了“內(nèi)地李嘉誠”的稱號。

多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，泛海控股走到如今的局面，與其從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融業(yè)后的走向不無關(guān)系。

泛海控股自2014年啟動轉(zhuǎn)型，2020年1月，公司所屬證監(jiān)會行業(yè)分類更是從房地產(chǎn)變更為金融業(yè)。

其間，泛海控股耗資超百億元進(jìn)行了大手筆收購：2014年，出資30多億元獲得民生證券控股權(quán);2015年，斥資20億元獲得亞太財(cái)險(xiǎn)控股權(quán);2016年，出資60多億元取得民生信托控股權(quán)。目前，泛海控股分別持有民生證券、民生信托、亞太財(cái)險(xiǎn)44.52%、93.42%、51%的股份。

“泛海控股轉(zhuǎn)型不一定是壞事，轉(zhuǎn)得好就走得順。但相對房地產(chǎn)來說，金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。”城市運(yùn)營專家、中國豪宅研究院院長朱曉紅如此評價(jià)。

轉(zhuǎn)型前后兩年，泛海控股業(yè)績直線上升。取得最好業(yè)績的2016年，房地產(chǎn)收入為185.5億元，金融業(yè)收入為60.49億元。

然而，此后泛海控股業(yè)績急轉(zhuǎn)直下。2020年，營業(yè)收入為140.57億元，歸屬凈利潤虧損46.22億元。

記者查閱泛海控股近年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，自2016年起泛海控股在國內(nèi)并無新增土地儲備。2019年，還將其北京泛海國際項(xiàng)目1號地塊與上海董家渡項(xiàng)目，以140多億元賣給了融創(chuàng)中國(01918.HK)。

泛海控股房地產(chǎn)收入由此大幅萎縮。2020年，房地產(chǎn)收入僅為21.35億元。

此外，泛海控股已建成的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營不佳。以武漢中央商務(wù)區(qū)已建成的泛海國際SOHO城為例，記者5月8日走訪其8棟大樓發(fā)現(xiàn)，根據(jù)樓層索引展示，每棟大樓都有空置。其中，1號樓共有150多間辦公房空置，空置率超過50%。一樓商業(yè)鋪面，也有部分閉店停業(yè)。

泛海控股金融業(yè)務(wù)雖持續(xù)增長，但未能彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)損失。2020年，泛海控股實(shí)現(xiàn)最好金融業(yè)務(wù)收入118.81億元，但與其最好房地產(chǎn)收入180多億元還有較大差距。

以民生信托為代表的金融業(yè)務(wù)爆雷，讓泛海控股雪上加霜。2020年的“80噸假黃金事件”，導(dǎo)致民生信托提供的40.74億元融資被套。記者從民生信托了解到，民生信托已通過自有資金對相關(guān)信托項(xiàng)目進(jìn)行了足額兌付。

2020年，民生信托業(yè)績同比大幅下降，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.43億元，凈利潤虧損4.49億元。

根據(jù)媒體報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，由民生信托作為原告的訴訟糾紛或發(fā)起的執(zhí)行金額，目前已超156億元。

“金融業(yè)本來就是杠桿行業(yè)，一旦某項(xiàng)資產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，便會形成杠桿壓力。”看懂研究院高級研究員程宇對記者說，“當(dāng)壓力出現(xiàn)時，必然要從其他業(yè)務(wù)上抽取資金來填補(bǔ)，進(jìn)而導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)無法正常開展。”

面對困局，泛海控股進(jìn)行了自救。目前，正與交易對象籌劃以23.64億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓持有的民生證券13.49%股份。2020年，泛海控股已通過引入投資者的方式，以42.29億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了民生證券27.12%股份。

記者獲悉，泛海控股正在加快引入戰(zhàn)略投資者，同時擬對武漢中央商務(wù)區(qū)采取合作開發(fā)、股權(quán)合作、資產(chǎn)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種方式，盤活資產(chǎn)化解債務(wù)壓力。